固原市人民政府关于印发《固原六盘山机场净空保护规定》的通知

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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
（厦门大学法学院 兰翔）

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：（1）立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位；（3）楼房首层架空层停车位；（4）楼房地下停车位；（5）楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
（一）建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必须具备以下的条件：1、具有独立的建筑结构；2、具有独立的使用功能；3、通过登记后，具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。在理论上，属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（二）现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下，要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断：
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”，第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知，根据现行房地产法律，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》（或《房地产证》），其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（三）停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果，从现行的房地产法律制度出发，要判断不同类型停车位的产权归属，必须掌握理论与法律的两个标准：
（1）理论标准：属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（2）法律标准：计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准，以下将分析不同类型停车位的产权归属问题：
1、立体停车位的产权归属
立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。
因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献：
1、陈?：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达：《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》，载《西南民族大学学报（人文社科版）》2005年第4期。
3、张军斌：《论商品房住宅小区停车位的产权归属》，载《法苑》第12期。

河北省邯郸市人大常委会


邯郸市城市绿化条例



（2001年12月19日邯郸市第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，2002年3月30日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准。2005年8月24日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正，2006年3月30日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准。 2010年8月26日邯郸市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议修正,2010年9月29日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）



第一章　 总 　 则

第一条　 为促进城市绿化事业发展，改善生态环境，建设优美、清洁、文明的现代化园林城市，根据国务院《城市绿化条例》和《河北省城市绿化管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　 本条例适用于城市规划区内的树木、花草、绿地、园林小品及绿化设施等城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条　 城市人民政府城市绿化行政主管部门负责本辖区城市规划区内的绿化工作。

各县、峰峰矿区人民政府城市绿化行政主管部门负责本辖区城市规划区内的绿化工作。

丛台区、邯山区、复兴区、邯郸县人民政府城市绿化行政主管部门负责本行政区域内的门前、庭院、小街巷、自建小游园等绿化建设管理工作。

在城市规划区内，法律、法规规定由林业、交通等行政主管部门管理的绿化工作，按照有关规定执行。

第四条　 城市规划区内负有管理权的单位，应当按照城市总体规划和城市绿地系统规划负责其管理范围内的绿化建设和管理，城市人民政府城市绿化行政主管部门对其绿化设计、施工实行监督、检查和指导。

第五条　 城市人民政府应当把城市绿化作为城市建设的重要组成部分，纳入国民经济和社会发展计划。

城市人民政府应当加强城市绿化建设及其科学研究，推广先进科学技术，提高城市的绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地标准和绿化艺术水平。

第六条　 按照发展社会主义市场经济的要求，建立稳定的、多元化的城市绿化建设筹资机制。

城市绿化建设筹资以政府投资为主，吸收社会资金，鼓励和支持外商、企业和城乡居民个人投资建设城市绿化项目，参与城市绿地的养护。

第七条　 单位、个人投资建设游园、绿地、行道树、片林或者向具有一定规模的城市绿化建设项目捐资数额较大的，城市人民政府应当给予表彰，经城市人民政府同意，投资、捐资的单位或个人可以取得该绿化设施的冠名权，也可以取得在该绿化设施内三至五年的广告经营权。

第二章　 规划和建设

第八条　 城市绿地系统规划应当纳入城市总体规划，由城市人民政府组织城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门共同编制，并由城市人民政府城市绿化行政主管部门负责组织实施。

第九条　 城市人民政府城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门制定城市绿地系统规划，应当按照国家标准确定的绿化用地指标，划定绿化用地面积，划定城市建设的各类绿地范围和保护控制线。严格实行城市绿化“绿线”管制制度。

第十条　 在城市国有土地上建设公共绿地，土地由城市人民政府划拨。

城市各类工程建设项目的配套绿化用地和绿化工程，必须与主体工程项目同时规划、同时征地、同时设计。

鼓励和支持农民调整农业结构发展城郊绿化，可以采取政府补助的办法建设经济林、生态林、公园、苗圃等公共绿地。

第十一条　 在城市规划区的项目建设，不得侵占绿化用地。

在城市中心区危旧房改造、产业结构调整、城市环境综合整治拆迁后，应当根据绿化用地需要，置换出一定的敞开空间进行绿化建设。

城市中心区违章建筑拆除后，腾出的土地应当优先实施绿化建设。

建成区内闲置的土地和依法收回的土地，应当优先用于城市绿化。

第十二条　 城市绿化规划设计应当根据本地的特点，利用原有的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗迹等自然、人文条件，体现民族风格和地方特色，以方便群众和改善城市生态环境为原则，合理设置公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地和风景林地。

城市绿化以种植树木为主，适度建设草坪，做到乔、灌、花、草有机结合。

鼓励利用庭院、空地种植花草树木，提倡发展垂直绿化、阳台绿化、屋顶绿化。

积极发展节水型绿化，鼓励采用滴灌技术，推行中水利用。

第十三条　 城市各类工程建设项目应当将绿化费用纳入项目投资预算。

第十四条　 城市新建、改建、扩建工程建设项目以及城市新建主次干道，必须安排绿化用地，其绿化用地面积所占建设用地面积的比例为：

(一)新建区不低于百分之三十，旧城改造区不低于百分之二十五，其中居住小区还应当按居住人口人均一平方米以上标准建设公共绿地；

(二)新建区的主干道不低于百分之二十，次干道不低于百分之十五，旧城改造区扩建的主干道不低于百分之十五，次干道不低于百分之十；

(三)城市园林绿化苗圃、花圃、草圃、盆景基地等生产绿地的建设，应当适应本地城市绿化建设的需要，其用地面积不得低于城市建成区面积的百分之二；

(四)新建医院、疗养院、学校不低于百分之三十五；

(五)新建有大气污染的建设项目不低于百分之三十，并应当按有关规定营建卫生防护林带；

(六)公园不低于陆地面积的百分之七十。

第十五条　 城市人民政府城市规划行政主管部门对设计达不到本条例第十四条规定绿化标准的工程建设项目，不予办理建设工程规划许可证。

城市新建、改建、扩建工程建设项目，完成附属绿化工程建设的时间，不得晚于主体工程竣工后的第二个绿化季节。

第十六条　 城市绿化工程的设计、施工必须委托持有相应资质证书的设计、施工单位承担。

城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案，按照基本建设程序审批时，必须有城市人民政府城市绿化行政主管部门参加审查。（注：本款中关于城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案审批的规定已被2004年7月30日邯郸市第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于废止地方性法规中若干行政许可规定的决定》废止，并于2004年9月27日河北省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准。）

第十七条　 城市人民政府城市规划行政主管部门审批后的绿化建设用地，任何单位和个人不得进行经营性开发或擅自改作他用。因特殊需要改变绿地规划、绿地性质的，必须报原审批机关批准。

第十八条　 城市工程建设项目竣工后，施工单位必须拆除绿化用地范围内的临时设施，清理场内建筑垃圾。

第三章　 权属、保护和管理

第十九条　 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，已被占用的由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期归还。

未经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，不得在城市公共绿地内设置广告牌及其他设施。

因建设或者其它特殊原因需要临时占用城市绿化用地的，经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，按照有关规定办理临时占用手续。

第二十条　 任何单位和个人不得擅自砍伐或移植城市树木。因建设或其他活动确需砍伐或移植城市树木十株以下的，应当经城市人民政府城市绿化行政主管部门审批，十株及其以上的，应当报城市人民政府审批。

砍伐或移植城市树木的，应当按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第二十一条　 城市的绿化管理单位应当建立健全管理制度，定期维护绿化设施，做好病虫害的防治工作，保持树木、花草繁茂和绿化设施完好。

第二十二条　 各种管线建设应当避免穿越城市绿地，确需穿越时，由建设单位负责恢复原貌或者依照有关规定给予补偿。

城市树木生长影响架空管线安全运行时，城市绿化行政主管部门应当组织及时修剪。管线架设先于城市树木种植的，由城市绿化行政主管部门承担修剪费用；管线架设晚于城市树木种植的，由管线管理单位支付修剪费用。

根据城市绿化规划要求，在已建架空电力线路下进行绿化时，城市绿化行政主管部门应当按照电力管理部门的要求，种植自然生长最终高度符合电力设施安全保护距离的植物。

第二十三条　 当发生严重自然灾害或突发性重大事故时，有关部门为抢险救灾和处理事故需砍伐树木的，可以先行处理，并在三个工作日内向城市绿化行政主管部门报告。

第二十四条　 城市树木所有权按下列规定确认：

(一)园林、公路、水利、铁路部门在规定的用地范围内种植和管理维护的树木，分别归该部门所有；

(二)国家机关、社会团体、部队、企业、事业单位在其法定用地范围内种植和管理的树木，分别归该单位所有；

(三)房屋管理部门或者街道办事机构在其居住区种植和管理的树木，归房屋管理部门或者街道办事机构所有；

(四)单位在自管的公房区域内种植和管理的树木，归房屋产权单位所有；

(五)城市居民在自有房屋的庭院内种植的树木，归居民个人所有。

第二十五条　 城市树木、园林绿地及绿化设施的更新，由城市人民政府城市绿化行政主管部门组织实施。

第二十六条　 城市人民政府城市绿化行政主管部门对城市古树名木应当统一登记、编号和造册，建立档案，设立价值说明及保护标志，划定保护范围，加强养护管理。

单位管界内或者居民庭院内的古树名木，由单位或者居民负责养护管理，城市人民政府城市绿化行政主管部门负责监督和技术指导。

严禁砍伐或者迁移古树名木。因特殊情况需要迁移古树名木的，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门审查同意，并报同级或者上级人民政府批准。

第四章　 法律责任

第二十七条　 违反本条例第十五条第二款规定的，责令其限期完成，并处未完成绿化建设面积应投资额两倍的罚款。

第二十八条　 违反本条例第十六条第一款规定的，责令其限期改正或采取其他补救措施，并对建设单位处以该绿化工程设计费或绿化工程承包价款总额百分之五至百分之十的罚款。

第二十九条　 违反本条例第十八条规定的，责令其限期改正，并处所占绿化用地面积每平方米五至十元的罚款。

第三十条　 违反本条例第十九条第一款和第三款规定，擅自占用城市绿化用地的，责令其限期归还、恢复原状，并处每平方米一百至二百元的罚款；逾期不改正，造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十一条　 违反本条例第十九条第二款规定的，责令其限期迁出，并处占地面积每日每平方米五至十元的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

第三十二条　 违反本条例第二十条规定，擅自砍伐城市树木的，责令其按砍伐树木株数的三倍补种，并处砍伐树木价值五至十倍的罚款；擅自移植城市树木的，处移植树木价值三至五倍的罚款。

第三十三条　 因交通或者其他意外事故，造成城市树木、绿地损失的，事故责任者应当承担赔偿责任。

第三十四条　 有下列破坏城市绿化行为之一的，责令其改正，并处一千元以下的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

(一)依树搭建屋棚或围圈树木；

(二)在绿地内堆放物体或倾倒污水、废弃物；

(三)在绿地内挖坑、取土；

(四)钉、刻、划、拴绳、攀折树木或者损坏花草；

(五)擅自修剪树木；

(六)其他损坏城市绿化及设施的。

第三十五条　 违反本条例第二十六条第三款规定，损伤、擅自迁移、砍伐或者因管理不当等原因致古树名木死亡的，处一千至一万元的罚款。

由于过错造成古树名木损伤、死亡的，对直接责任人员或单位负责人，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条　 城市绿化行政主管部门的工作人员，应当依法行使职权。对玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊，情节轻微的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条　 对检举、抓获损坏和盗窃绿化设施及树木花草者，由城市人民政府城市绿化行政主管部门给予奖励；对举报人、抓获人、管理人员进行报复的，给予严肃处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　 对当事人罚款时，应当执行罚缴分离的制度，并出具财政部门统一印制的罚款票据。

第三十九条　 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第五章　 附　　　 则

第四十条　 本条例所称城市绿地包括：

(一)公共绿地，指公园、小游园及街道和广场的绿地；

(二)居住区绿地，指居民住宅区内除居住区公园和行道树外的绿地；

(三)单位附属绿地，指单位管界内的环境绿地；

(四)防护绿地，指用于隔离、卫生和安全目的的林带及绿地；

(五)生产绿地，指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃和草圃等；

(六)风景林地，指城市依托自然地貌，美化和改善环境的林地。

本条例所称古树名木是指：百年以上树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或重要纪念意义的树木。

第四十一条　 本条例自2002年8月1日起施行。