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住房按揭保险制度研究

吴宇律师


内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词：住房 按揭 保险





住房按揭保险制度研究

目 录
前言 P3

一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一）关于强制保险问题
二）指定受益人为贷款人问题
三）指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一）我国住房按揭保险之现状
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想

结束语 P14

参考文献 P15









前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。
广东省中共深圳市委办公厅 广东省深圳市人民政府办公厅


中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于印发《深圳市环境保护实绩考核试行办法》的通知

深办〔2007〕46号


各区委、区政府，市委各部委办，市直各单位，市各人民团体，中直和各省（区）市驻深各单位，市属各企业：

　　《深圳市环境保护实绩考核试行办法》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅
二○○七年十二月十二日

深圳市环境保护实绩考核试行办法

第一章 总 则

　　第一条 为贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，加强环境保护工作，推进生态市建设，根据《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号）、《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于印发〈广东省环境保护责任考核试行办法〉的通知》（粤办发〔2003〕6号）和《中共深圳市委深圳市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定》（深发〔2007〕1号），结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 环境保护实绩考核遵循实事求是、注重实绩、群众公认、客观公正、定性和定量相结合的原则。

　　第三条 本办法适用于考核各区和有环境保护任务的市直部门领导班子和党政正职。

第二章 考核机构

　　第四条 市委、市政府成立市环境保护实绩考核工作领导小组（以下简称考核领导小组），负责研究决定考核工作的重大事项，由市委组织部部长任组长，市政府分管环境保护工作的副市长任副组长，市委组织部、市监察局、市环境保护局等单位负责人任成员。考核领导小组下设办公室（以下简称考核办），负责考核的组织、协调、督查等工作。考核办设在市环境保护局，由市环境保护局局长兼任主任。考核办抽调考核领导小组成员单位的工作人员、专家等组成考核组，负责考核的具体业务。

第三章 考核内容

　　第五条 环境保护实绩考核的主要内容是：

　　（一）建立环境和发展综合决策制度、落实环境保护责任制、完善社会监督和公众参与机制、建立突发环境事件应急机制和环境安全保障机制的情况；

　　（二）环境保护机构建设和环境保护专业人才队伍建设情况；

　　（三）上级环境保护考核指标、节能减排任务和年度治污保洁工程任务的完成情况；

　　（四）环境保护处罚及整改情况，群众投诉及处理情况，环境保护热点难点问题的解决情况；

　　（五）环境基础设施建设、污染防治、生态保护、发展循环经济、环境保护监管能力建设等方面的资金投入、资源保障情况和成效；

　　（六）大气环境、水环境、声环境、辐射环境的改善情况，固体废物管理和环境基础设施运营情况。

　　市直部门领导班子和党政正职的环境保护实绩考核，结合本部门的职能和任务，按照上述相关内容进行。

　　第六条 设定环境保护实绩考核指标，应遵照宏观原则，并结合国家、省、市规定的具体考核指标进行。

　　第七条 考核的具体任务和目标要求于每年初确定，并下达各被考核单位。

第四章 考核方式

　　第八条 环境保护实绩考核按年度进行，原则上在次年第一季度完成。

　　第九条 考核采取自查、审核材料、查阅资料、现场检查、专家评审、民意调查、实绩分析、综合评价等方式进行。

　　第十条 考核对象对环境保护目标任务的完成情况、存在问题和上阶段问题的整改情况进行自查，于每年7月份和次年1月份分别上报半年和年度环境保护实绩考核自查报告。

　　第十一条 考核办对照要求审核自查报告，提出初步审核意见。

　　第十二条 考核办不定期对各区、市直部门的重点环境保护工作任务及突出环境问题进行检查、督办。

　　第十三条 考核办组织环境保护专家参加考核工作，对环境保护绩效等提出专家评审意见。

　　第十四条 民意调查由考核办或其委托的专业调查机构通过座谈会、电话征求意见，发放问卷、入户调查或政府网络评议等方式进行。民意调查的对象一般为人大代表、政协委员、环境保护监督员和辖区居民等。

　　第十五条 考核办负责提供下列有关考核资料，作为考核领导小组评定考核结果的依据。

　　（一）环境保护处罚情况和整改结果，群众投诉情况及处理结果；

　　（二）国家环境保护模范城市、省环境保护责任考核、市治污保洁工程考核等环境保护指标考核的结果；

　　（三）考核对象年度考核任务和自查报告；

　　（四）专家评审意见；

　　（五）民意调查结果；

　　（六）考核组初步考核意见；

　　（七）其他与考核有关的资料。

　　第十六条 考核领导小组根据有关考核资料，进行实绩分析、综合评价。重点分析考核对象的工作思路、工作举措、主观努力程度、客观因素和工作成效，进行不同考核对象之间的横向比较和不同年度的纵向比较，全面、客观、公正地对考核对象做出综合评定。

　　第五章 考核结果

　　第十七条 考核领导小组研究提出考核结果意见，报市委、市政府审定。

　　第十八条 考核结果分为优秀、合格和不合格。优秀名额为考核对象数量的15%左右，即每年4个左右，其中区里2个，根据综合评价情况排序确定。

　　本年度环境保护实绩与上年度相比进步特别明显，且考核结果为合格的，评为进步奖，每年2个左右。

　　第十九条 被考核单位党政正职对环境保护工作负总责，其考核结果原则上与对领导班子的考核一致。

　　第二十条 有下列情形之一的，当年考核评定为不合格：

　　（一）未能完成节能减排年度任务的；

　　（二）治污保洁工程考核不合格的；

　　（三）发生环境违法事件并造成严重影响，或因管理不善造成重大、特大环境污染和生态破坏事故的；

　　（四）突出环境问题连续两年以上未得到实质性解决的（时间计算自本办法实施之日起）；

　　（五）因环境污染或生态破坏受到市级以上部门通报批评的；

　　（六）环境保护工作受到问责的；

　　（七）国家部委或省政府挂牌督办的环境污染或生态破坏问题未在规定期限内解决的；

　　（八）违反环境保护法律、法规、规章和政策，并受到党纪、政纪处分或被追究法律责任的。

　　第二十一条 有下列情形之一的，当年考核不能评定为优秀：

　　（一）履行职责不力，未能完成年度环境保护重点任务的；

　　（二）因环境污染或者生态破坏引起群众到国家、省、市集体上访的，或者发生群体性事件的；

　　（三）民意调查对象群众满意率低于80%，且位列全市最后一位的。

第六章 考核结果运用

　　第二十二条 考核结果予以通报，并在市主要媒体上公布。

　　第二十三条 环境保护实绩考核结果作为评价领导干部政绩、评定年度考核等次和选拔任用的重要依据之一。市委组织部建立领导干部环境保护实绩考核工作档案，考核结果等归入档案。

　　第二十四条 市委、市政府对环境保护实绩考核结果为优秀和获得进步奖的予以表彰奖励。

　　第二十五条 环境保护实绩考核结果不合格的，予以通报批评，进行诫勉谈话，做出公开道歉，不得在当年综合评优创先活动中获得表彰奖励，两年内不予提拔或重用；实行环境保护目标任期考核制度，任期内连续两年不合格的，予以调整工作或转任非领导职务。

　　第二十六条 环境保护实绩考核结果不合格的，由考核办就存在问题发出整改通知书，责成被考核单位限期整改，并将整改情况以书面形式报考核办，由考核办组织整改验收。

　　第二十七条 被考核单位可根据领导班子考核结果和责任分工，对本单位相关责任部门和责任人予以适当奖惩。

第七章 附 则

　　第二十八条 各区可参照本办法组织对街道和区直有关部门领导班子和党政正职进行环境保护实绩考核。

　　第二十九条 本办法由考核领导小组负责解释。

　　第三十条 本办法自发文之日起实施。