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安徽省人大常委会


安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《淮南市物业管理规定》的决议



（2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会

常务委员会第二十五次会议通过）



安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议审查了《淮南市物业管理规定》，决定予以批准，由淮南市人民代表大会常务委员会公布施行。



淮南市物业管理规定



（2006年6月22日淮南市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）



第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区、县房地产管理部门对本辖区内物业管理活动进行监督管理，指导业主委员会的工作，协调业主委员会与物业管理企业的关系。

建设、规划、工商、物价、公安、市容、水利等行政管理部门应当在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

社区居民委员会应当协助区、县房地产管理部门做好本社区内的业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

第四条 符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域，建设单位应当书面报告区、县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的要求。

第五条 区、县房地产管理部门应当在接到建设单位的书面报告或者业主的要求后，及时会同社区居民委员会，指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1人，业主代表3人，筹备组组长由业主代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自成立之日起30日内，在区、县房地产管理部门的指导下，召开首次业主大会会议。

第六条 本规定实施前，已建成投入使用的物业管理区域，原建设单位不存在的，由物业所在地的区、县房地产管理部门指导成立业主大会筹备组；属于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的单位参加业主大会筹备组。有多家房改出售公有住房单位的，由出售公有住房套数最多的单位参加业主大会筹备组。

第七条 业主大会筹备组应当履行下列主要职责：

（一）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案；

（二）拟定业主委员会的选举办法草案；

（三）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；

（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务工作。

第八条 业主委员会应当由5至15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内的物业管理企业及其关联企业任职。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。

业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区、县房地产管理部门应当责令业主委员会限期增补。

第九条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十条 除首次业主大会会议外，业主大会会议由业主委员会负责召集。

业主大会会议每年至少举行一次。符合法定条件提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在30日内召开；逾期未召开的，房地产管理部门应当督促业主委员会召开。

业主委员会集体辞职的，或者违反法律法规，侵害多数业主合法权益，经区、县房地产管理部门指出拒不改正的，按本规定第五条重新选举业主委员会。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由业主签字确认。

第十二条 依法选举产生的业主委员会应当在规定的期限内，将有关资料报区、县房地产管理部门备案，并将备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和辖区派出所。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当重新备案。

第十三条 区、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会会议作出决定，加盖印章方可对外公布。

第十四条 业主委员会每半年至少召开一次会议，业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上业主委员会委员要求召集的，业主委员会主任应当及时召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第十五条 业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管。业主名册应当包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。

产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会和物业管理企业。

建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。

业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他目的。

第十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。未按时移交的，可由辖区派出所协助移交。

第十七条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主合法利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。

第十八条 物业管理企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动，不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。

第十九条 外地物业管理企业进入本市承揽物业管理业务的，应当持资质证书、营业执照、税务登记等资料，到市房地产行政主管部门备案。

第二十条 一个物业管理区域应由一个物业管理企业管理。分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。

第二十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:

（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；

（二）现售商品房在正式销售30日前；

（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。

第二十二条 前期物业管理招标投标活动中的评标由建设单位代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上的单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的五分之三。

评标委员会专家由招标人从专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

建设单位应当将与物业管理企业签订的前期物业服务合同报送市房地产行政主管部门备案。

第二十三条 新建住宅物业的建设单位在办理房屋预售手续时，应提供物业管理方案，并按物业总建筑面积的3‰提供物业管理用房，但最低不得少于50平方米。

物业管理方案包括：物业管理用房面积及其座落位置、建设单位与物业管理单位签订的前期物业服务合同；物业管理企业的营业执照和资质证书；业主临时公约；住宅区公共配套设施设备明细表；建筑面积5万平方米以上的住宅物业应当提供前期物业管理项目招标投标备案表。

本规定实施以前已出售的物业，其管理用房面积标准由市人民政府另行规定。

物业管理用房应当包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房和保安人员值班用房、门卫房等。

第二十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电基本使用功能。违法建筑、临时建筑、公共场所或者公共部位不得作为物业管理用房。

第二十五条 物业管理服务合同解除后，物业管理企业应当退还多收的物业管理服务费和其他费用。有过错的，应当依法赔偿损失。

第二十六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

政府指导价由市、县价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定；双方约定不成的，可以申请价格行政主管部门协调。物业管理企业应当将约定的收费标准报市、县价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第二十七条 业主或物业使用人因装饰、装修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用，由物业管理企业统一清运。

第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费可以每月收取一次，也可以半年收取一次，双方另有约定的，从其约定。

新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算；未领取的，自建设单位通知交房的最后期限开始计算。

第二十九条 建设单位或者房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业，应全额交纳物业服务费。

业主出售物业时，应当结清物业服务费等相关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第三十条 业主对物业管理企业提供的属于物业管理服务合同约定的服务不满意的，可以向业主委员会、物业管理企业或房地产管理部门投诉，但不得拒绝交纳物业服务费。

业主联名或者业主委员会要求解除物业管理服务合同的，在解除合同的程序未履行完毕前，不得拒绝交纳物业服务费。

第三十一条 物业管理企业对其管理区域内的违反相关法律法规规定的行为应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门应当在接到物业管理企业报告后的2个工作日内调查处理。损坏绿化及设施，装饰、装修房屋时拆改房屋承重结构等违法行为，由建设行政主管部门查处；违法搭建建筑（构）物，违反规定摆摊设点、占道经营，随意倾倒生活、建筑垃圾等破坏市容环境和超标排放噪声的行为，由城市管理行政执法机构查处；擅自改变房屋用途或外貌，侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备等行为，由房地产行政管理部门查处；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质等行为，由公安部门查处；在宅院内私自打井等违法行为，由水利行政管理部门查处。

第三十二条 车辆在物业管理区域内的公共场地、道路上停放、收费及其使用等管理事项，由业主大会或业主委员会决定。收费标准参照物价部门的规定确定。车主对车辆保管有要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

载重量超过0.5吨的货车和超过9座的客车不得在住宅物业管理区域内停放,因施工等特殊需要的除外。

物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用公共绿地和公共活动场地,不得产生噪声等环境污染。

第三十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第三十四条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）按规划配建的非机动车车库；

（三）公共绿地、道路、场地，共用走廊通道；

（四）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；

（五）建设单位以物业买卖合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

建设单位申请归全体业主所有的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。业主委员会成立后，房地产登记机构应当向业主委员会提供记载的内容。

第三十五条 新建商品住宅、公用住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当按照国家、省和本市的规定，交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应当补交。补交的具体办法由市房地产行政主管部门制定。

专项维修资金应当用于物业的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十六条 专项维修资金由市、县人民政府确定的机构负责统一管理，实行专户存储，按幢建帐，按户核算制度。

专项维修资金低于规定数额的30%时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。

第三十七条 物业共用部位、共用设施设备的中修、小修由业主委员会或物业管理企业提出方案和资金预算，并组织相关业主讨论决定。

第三十八条 高层住宅的电梯、高压水泵日常运行费用和维护费用纳入物业服务费。

首次电梯更新费由建设单位支付，交市专项维修资金管理机构，实行专户存储，专款专用。

第三十九条 违反本规定的行为，国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的，依照其规定处理。

第四十条 违反本规定第四条规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区、县房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房地产管理部门责令限期改正。

第四十一条 违反本规定第十九条规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正。

第四十二条 物业管理企业违反本规定第三十一条第一款规定，对违法行为未予劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，由市房地产行政主管部门责令改正；造成严重后果的，依法承担相应的法律责任。

第四十三条 房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者对报告的违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 本规定自2006年10月1日起施行。

湖南省人民政府


湖南省污染源自动监控管理办法
　 　

湖南省人民政府令

第２０３号

《湖南省污染源自动监控管理办法》已经２００６年１月４日省人民政府第７５次常务会议通过，现予公布，自２００６年４月１日起施行。

省　长　周伯华

二００六年三月一日

第一条　为发挥污染源自动监控在环境保护中的作用，客观、准确、及时掌握污染源动态排放状况，防止污染事故发生，根据环境保护法律、法规的规定，制定本办法。

第二条　本办法所称污染源自动监控，由自动监控设备和监控中心组成。包括水、大气、噪声污染源自动监控。

自动监控设备是污染防治设施的组成部分，包括在污染源现场安装的用于监控、监测污染物排放的仪器、污染治理设施运行记录仪和数据采集传输仪等。

监控中心是指环境保护行政主管部门通过通信传输线路与自动监控设备连接，用于对污染源实施自动监控的计算机软件和设备等。

第三条　县级以上环境保护行政主管部门负责本行政区域污染源自动监控的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门应当按照各自职责协同做好污染源自动监控的监督管理工作。

第四条　省环境保护行政主管部门应当根据环境保护的需要，编制全省污染源自动监控建设规划，组建全省统一的污染源自动监控网络。

市州、县(市)环境保护行政主管部门根据省污染源自动监控建设规划，编制本行政区域内污染源自动监控建设实施方案，做好污染源自动监控运行后的监督管理工作。

第五条　有下列情形之一的，排污者必须按照环境保护行政主管部门的要求建设、安装自动监控设备及其配套设施：

(一)拥有向大气排放烟尘、二氧化硫、氮氧化物等污染物，额定蒸发量在２０吨以上的燃煤锅炉的；

(二)拥有有组织向大气排放烟尘、二氧化硫、氮氧化物等污染物，排放量相当于额定蒸发量在２０吨以上燃煤锅炉的工业炉窑和固体废物焚烧炉的；

(三)日排放含有二类污染物的废水１０００吨以上的；

(四)日排放含有一类污染物或者病毒、病菌的废水１００吨以上的；

(五)其他拥有影响公共利益，按照环境保护法律法规的规定，须重点监管的污染源的。

第六条　纳入自动监控建设规划的污染源，排污者必须按照环境保护行政主管部门规定的有关标准、技术要求，对排污口进行规范化整治。

安装大气自动监控设备，采样探头附近应当按照规定预留永久性的规范对比采样孔或取样口。

排污者未按照省环境保护行政主管部门编制的自动监控建设规划规定的期限，完成自动监控设备及其配套设施的建设、安装任务的，由环境保护行政主管部门责令限期完成。

第七条　新建、改建、扩建和技术改造项目应当根据经批准的环境影响评价文件的要求建设、安装自动监控设备及其配套设施，并作为环境保护设施的组成部分，与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

本办法实施前产生的污染源，排污者应当按照省环境保护行政主管部门规定的期限和要求安装自动监控设备及其配套设施。

第八条　鼓励排污者选择使用进入国家环境保护行政主管部门和省环境保护行政主管部门在线监测仪器设备名录的自动监控设备。

排污者应当将安装技术方案报环境保护行政主管部门备案。

第九条　安装自动监控设备的排污者，必须按照省环境保护行政主管部门发布的自动监控数据传输通信协议和技术标准的要求，对数据的采集、上传进行处理，并负责数据传输接口与监控网络端口的对接，保证与环境保护行政主管部门监控网络有效地联网运行。

仪器所采用的分析方法和标样，应当符合国家有关规定。

第十条　财政部门从排污费中安排一定比例的资金用于污染源自动监控的运营和示范区(项目)的建设，具体办法由省财政部门会同省环境保护行政主管部门制定。

新建、改建、扩建项目和以新带老项目的污染源自动监控设备建设资金，由建设单位全额负责筹集。

本办法施行前产生的污染源，其自动监控设备建设资金由排污者筹集；筹集确有困难的，对不足部分，排污者可向环境保护行政主管部门申请在环境保护专项资金中予以补助。

环境保护专项资金拨款补助必须专款专用，不得弄虚作假、截留、挤占和挪作他用。

第十一条　污染源自动监控设备安装调试后，排污者应当立即将该设备与环境保护行政主管部门远程监控数据管理平台联网，并试运行３０日。在试运行期满后的３０日内，排污者应当向环境保护行政主管部门申请验收。

第十二条　新建、改建、扩建项目和以新带老项目的自动监控设备及配套设施验收，由审批该建设项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门在建设项目竣工验收中一并验收。

本办法施行前产生的污染源，其自动监控设备及配套设施验收，由环境保护行政主管部门负责。

第十三条　排污者申请自动监控设备及配套设施验收，应当提供以下资料：

(一)自动监控设备验收申请报告、验收申请表、项目总结、项目资金决算书、设备验收对比测试报告；

(二)设备试运行３０日的自动监测汇总打印数据，自动监控设备调试、校准、检测等技术资料；

(三)自动监控设备运行管理制度；

(四)符合验收技术规定和要求的其他有关资料；

(五)委托社会化运营管理单位管理自动监控设备的合同。

第十四条　污染源自动监控设备验收或调试校验后，由环境保护行政主管部门重新设定系统密码。

第十五条　经验收(校验)合格后的自动监控设备的监测数据，作为环境管理和排污收费的依据之一。

第十六条　环境保护行政主管部门定期或不定期对自动监控设备进行现场检查，并组织环境监测机构对自动监控设备进行对比监测校验。正常生产条件下的对比监测校验每年不得少于二次。

污染源自动监控设备运行出现异常时，排污者或社会化运营单位应当及时进行处理。

第十七条　污染源排放自动监控设备需停运、拆除、部件更换、重新运行，应当在７日前报经有管理权的环境保护行政主管部门批复同意。环境保护行政主管部门应当自接到报告之日起７日内予以批复；逾期不批复的，视为同意。

污染源自动监控设备停运或闲置２个月后重新启动，须按照有关技术规定由环境监测机构重新进行校验。

污染源自动监控设备检修、部件更换后，须进行人工标定。

因不可抗力和突发性原因致使自动监控设备停止运行或导致不能正常运行时，排污者应当在２４小时内报告环境保护行政主管部门，并书面报告停运原因和设备情况。

第十八条　排污者必须将污染源自动监控设备的运营管理委托给依法取得运营管理资质证书的社会化运营单位维护管理。污染源自动监控的运营费用由财政安排。

第十九条　排污者与社会化运营管理单位应当签订运营管理合同，明确各自的权利和义务，保障自动监控设备正常运行。

第二十条　担负社会化运营管理的单位，由省环境保护行政主管部门通过招标的方式确定，供排污者选择。

　　第二十一条　排污者和社会化运营管理单位应当按照合同约定的义务，保障自动监控设备的正常运行，不得擅自停运、拆除、更换、闲置自动监控设备。

排污者必须保障自动监控设备正常运行所需的房屋、水、电、气等条件。

第二十二条　违反本办法规定，本办法施行前的排污者未按规定的期限完成安装或者不按规定安装自动监控设备及其配套设施的，由县级以上环境保护行政主管部门责令限期改正，并可处１万元以下的罚款。

第二十三条　违反本办法规定，新建、改建、扩建和技术改造的项目未安装自动监控设备及其配套设施，或者未经验收，或者验收不合格，主体工程即正式投入生产或者使用的，由审批该建设项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门依据《建设项目环境保护管理条例》责令停止主体工程生产或者使用，可以处１０万元以下的罚款。

　　第二十四条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上环境保护行政主管部门依照本条第二款规定处理：

　　（一）故意不正常使用水污染物排放自动监控设备，或者未经环境保护行政主管部门批准，擅自拆除、闲置、破坏水污染物排放自动监控设备，排放污染物超过规定标准的；

　　（二）不正常使用大气污染物排放自动监控设备，或者未经环境保护行政主管门批准，擅自拆除、闲置、破坏大气污染物排放自动监控设备的；

　　（三）未经环境保护行政主管部门批准，擅自拆除、闲置、破坏环境噪声排放自动监控设备，致使环境噪声排放超过规定标准的。

　　有前款第（一）项行为的，依据《水污染防治法》第四十八条和《水污染防治法实施细则》第四十一条的规定，责令恢复正使用或者限期重新安装使用，并处１０万元以下的罚款；有前款第（二）项行为的，依据《大气污染防治法》第四十六条的规定，责令停止违法行为，限期改正，给予警告或者处５万元以下罚款；有前款第（三）项行为的，依据《环境噪声污染防治法》第五十条的规定，责令改正，处３万元以下罚款。

　　第十五条　不按批准用途使用环境保护专项资金建设自动监控设备，并逾期不改的，十年内不得申请使用环境保护专项资金，并按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关条规定处理。

　　第十六条　社会化运营管理单位违反环境管理有关法律、法规、规章规定的，由环境保护行政主管部门责令改正；情节严重的，由省环境保护行政主管部门报请国家环境行政主管部门取消自动监控运营管理资质。

　　第十七条　环境保护监督管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条　本办法自２００６年４月１日起施行。