百色市人民政府办公室关于印发百色市抗旱救灾接受捐赠资产管理暂行规定的通知

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　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

民政部 总政


民政部、解放军总政治部关于表彰先进军队离休退休干部、先进军休工作单位和先进工作者的通知
民政部、总政



各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局，各军区、各省军区（卫戍区、警备区）政治部：
做好移交地方政府安置管理的军队离退休干部工作，是关系到国家经济和国防建设的大事，是一项光荣而艰巨的政治任务。在各级人民政府的领导下，在军地各有关部门的大力支持下，经过各级民政部门及整个军休系统工休人员的共同努力，这项工作取得了很大成绩，涌现出一大批先
进单位和先进个人。为总结经验、表彰先进、推动军队离退休干部安置管理工作的开展，决定于1996年表彰一批先进军队离退休干部、先进军队工作单位和先进工作者。现将有关事项通知如下：
一、指导思想和目的
这次表彰工作，以党中央、国务院、中央军委关于老干部工作的一系列指示为指针，通过广泛开展“学先进、争先进、做先进”活动，激励广大工作人员在新形势下团结进取、勤奋工作、积极探索做好军休安置管理工作的新途径，争创一流服务管理工作；激励军队离退休干部发扬革命
传统、保持革命晚节，继续在“两个文明”建设中发挥重要作用；推动干休所规范化建设的发展，把服务管理工作提高到一个新水平，从而为加强国防建设、稳定社会、促进“两个文明”建设作出贡献。
二、评选范围、方法
评选范围：民政部门管理的军队离退休干部；各级安置管理部门、干休所、服务站，及其所属干部、职工（含招聘干部、合同工）。
评选方法：由各省、自治区、直辖市民政厅（局）根据评选条件和分配的名额（见附表一）组织评选。评选出的先进军队离退休干部、先进军休工作单位和先进工作者，由各省、自治区、直辖市民政厅（局）和省军区（卫戍区、警备区）政治部共同审查后，报民政部和总政治部审批。


三、评选条件
（一）先进军队离退休干部条件
1、模范执行党的十一届三中全会以来的路线、方针和政策，在政治上、思想上、行动上同党中央保持高度一致。
2、在“自我教育、自我服务、自我管理”方面为人表率，并积极关心和支持干休所的各项工作。
3、认真学习，谦虚谨慎，遵纪守法，保持和发扬我党和我军的优良传统，自觉保持革命晚节。
4、积极参加社会公益活动，在两个文明建设和维护社会稳定中做出突出成绩。
（二）先进军休工作单位条件
1、认真贯彻执行党中央、国务院、中央军委关于军队离退休干部安置管理工作的一系列方针政策，坚持为党的中心工作服务、为军队建设服务、为老干部服务的宗旨，较好完成军队离退休干部安置管理的各项任务。
2、认真学习邓小平同志关于建设有中国特色社会主义理论，注重研究和解决建立社会主义市场经济条件下，军休安置工作出现的新情况、新问题，善于总结经验，勇于探索创新，在行业和地区起到示范作用。
3、认真做好安置管理的宣传、争取、协调工作，克服困难，努力为军队离退休干部在学习、生活、发挥作用等方面创造良好条件，认真落实民政部《军队离休退休干部休养所暂行规定》，得到广大军队离退休干部的好评。
4、领导班子团结有力，注重自身建设，勤政廉政，风气正。
（三）先进工作者条件
1、认真执行党中央、国务院、中央军委关于军队离退休干部安置工作的方针、政策和规定，牢固树立为军队离退休干部服务、为军队建设服务、为稳定社会服务的思想。
2、热爱本职工作，积极为安置管理工作献计献策，热情帮助离退休干部解决实际问题，在安置管理工作中做出突出成绩。
3、勇于改革创新，积极探索安置管理工作的新办法、新路子，并取得突出成绩。
4、严于律己，廉洁奉公，办事公道，作风正派，模范带头作用好。
四、评选工作要求
各省、自治区、直辖市民政厅（局）要加强对这次评选工作的领导，结合本地情况，制订实施方案，保质保量地抓好落实。在评选工作中，要充分发扬民主，广泛听取工休人员意见，认真整理先进事迹材料，以实绩为依据，切实做到实事求是。
事迹材料由省、自治区、直辖市民政厅（局）和省军区（卫戍区、警备区）政治部严格审查后，连同审批表（一式三份），于1996年3月底前报民政部安置司（所需表格由各地翻印）。
附件：一、《先进个人及单位名额分配表》（略）
二、《先进军队离退休干部审批表》（略）
三、《先进军休工作单位审批表》（略）
四、《先进工作者审批表》（略）



1995年12月16日