关于颁发《地名管理条例实施细则》的通知
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关于颁发《地名管理条例实施细则》的通知
民政部
关于颁发《地名管理条例实施细则》的通知
1996年6月18日，民政部
各省、自治区、直辖市民政厅（局）、地名委员会：
为了更好地贯彻落实1986年国务院颁发的《地名管理条例》，推进我国地名标准化进程，不断提高地名管理水平，我部制定了《地名管理条例实施细则》。现印发你们，请遵照执行。
地名管理条例实施细则
第一章 总 则
第一条 根据《地名管理条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本实施细则。
第二条 凡涉及地名的命名与更名、地名的标准化处理、标准地名的使用、地名标志的设置、地名档案的管理等行为，均适用本细则。
第三条 《条例》所称自然地理实体名称，包括山、河、湖、海、岛礁、沙滩、岬角、海湾、水道、地形区等名称；行政区划名称，包括各级行政区域和各级人民政府派出机构所辖区域名称；居民地名称，包括城镇、区片、开发区、自然村、片村、农林牧渔点及街、巷、居民区、楼群（含楼、门号码）、建筑物等名称；各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，还包括名胜古迹、纪念地、游览地、企业事业单位等名称。
第四条 地名管理的任务是：依据国家关于地名管理的方针、政策和法规，通过地名管理的各项行政职能和技术手段，逐步实现国家地名标准化和国内外地名译写规范化，为社会主义建设和国际交往服务。
第五条 国家对地名实行统一管理、分级负责制。
第六条 民政部是全国地名管理的主管部门。其职责是：指导和协调全国地名管理工作；制定全国地名工作规划；审核地名的命名和更名；审定并组织编纂全国性标准地名资料和工具图书；指导、监督标准地名的推广使用；管理地名标志和地名档案；对专业部门使用的地名实行监督和协调管理。
第七条 县级以上民政管理部门（或地名委员会）主管本行政区域的地名工作。其职责是：贯彻执行国家关于地名工作的方针、政策、法律、法规；落实全国地名工作规划；审核、承办本辖区地名的命名、更名；推行地名的标准化、规范化；设置地名标志；管理地名档案；完成国家其它地名工作任务。
第二章 地名的命名与更名
第八条 地名的命名除应遵循《条例》第四条的规定外，还应遵循下列原则：
（一）有利于国家统一、主权和领土完整。
（二）反映当地人文或自然地理特征。
（三）使用规范的汉字或少数民族文字。
（四）不以外国人名、地名命名我国地名。
（五）人民政府不驻在同一城镇的县级以上行政区域名称，其专名不应相同。
一个县（市、区）内的乡、镇、街道办事处名称，一个乡、镇内自然村名称，一个城镇内的街、巷、居民区名称，不应重名；
国内著名的自然地理实体名称不应重名；
一个省、自治区、直辖市行政区域内，较重要的自然地理实体名称不应重名；
上述不应重名范围内的地名避免使用同音字。
（六）不以著名的山脉、河流等自然地理实体名称作行政区域专名；自然地理实体的范围超出本行政区域的，亦不以其名称作本行政区域专名。
（七）县、市、市辖区不以本辖区内人民政府非驻地村镇专名命名。
（八）乡、镇、街道办事处一般应以乡、镇人民政府驻地居民点和街道办事处所在街巷名命名。
（九）新建和改建的城镇街巷、居民区应按照层次化、序列化、规范化的要求予以命名。
第九条 地名的更名除应遵循《条例》第五条的规定外，凡不符合本细则第八条（四）、（五）、（七）、（八）项规定的地名，原则上也应予以更名。需要更改的地名，应随着城乡发展的需要，逐步进行调整。
第十条 地名命名、更名的审批权限按照《地名管理条例》第六条（一）至（七）项规定办理。
第十一条 申报地名的命名、更名时，应将命名、更名的理由及拟废止的旧名、拟采用的新名的含义、来源等一并加以说明。
第十二条 地名的命名、更名由地名管理部门负责承办。行政区域名称的命名、更名，由行政区划和地名管理部门共同协商承办。
专业部门使用的具有地名意义的名称，其命名、更名由该专业部门负责承办，但应事先征得当地地名管理部门的同意。
第三章 地名的标准化处理
第十三条 凡符合《地名管理条例》规定，并经县级以上人民政府或专业主管部门批准的地名为标准地名。
第十四条 标准地名原则上由专名和通名两部分组成。通名用字应反映所称地理实体的地理属性（类别）。不单独使用通名词组作地名。具体技术要求，以民政部制定的技术规范为准。
第十五条 汉语地名中的方言俗字，一般用字音（或字义）相同或相近的通用字代替。对原有地名中带有一定区域性或特殊含义的通名俗字，经国家语言文字工作委员会审音定字后，可以保留。
第十六条 少数民族自治地方及民族乡名称，一般由地域专名、民族全称（包括“族”字）和相应自治区域通名组成。由多个少数民族组成的民族自治地方名称，少数民族的称谓至多列举三个。
第十七条 少数民族语地名的译写
（一）少数民族语地名，在各自民族语言、文字的基础上，按其标准（通用）语音，依据汉语普通话读音进行汉字译写。对约定俗成的汉字译名，一般不更改。
（二）多民族聚居区的地名，如不同民族有不同的称谓并无惯用汉语名称时，经当地地名管理部门征得有关少数民族的意见后，选择当地使用范围较广的某一语种称谓进行汉字译写。
（三）少数民族语地名的汉字译写，应尽可能采用常用字，避免使用多音、贬义和容易产生歧义的字词。
（四）有文字的少数民族语地名之间的相互译写，以本民族和他民族规范化的语言文字为依据，或者以汉语拼音字母拼写的地名为依据。
（五）少数民族语地名译写的具体技术要求，以民政部商同国务院有关部门制定的或经民政部审定的有关规范为依据。
第十八条 国外地名的汉字译写
（一）国外地名的汉字译写，除少数惯用译名外，以该国官方语言文字和标准音为依据；有两种以上官方语言文字的国家，以该地名所属语区的语言文字为依据。国际公共领域的地理实体名称的汉字译写，以联合国有关组织或国际有关组织颁布的标准名称为依据。
（二）国外地名的汉字译写，以汉语普通话读音为准，不用方言读音。尽量避免使用多音字、生僻字、贬义字。
（三）国外地名专名实行音译，通名一般实行意译。
（四）对国外地名原有的汉译惯用名采取“约定俗成”的原则予以保留。
（五）国外地名译写的具体技术要求，以国家地名管理部门制定的外国地名译名规范为依据。国外地名的译名以国家地名管理部门编纂或审定的地名译名手册中的地名为标准化译名。
第十九条 中国地名的罗马字母拼写
（一）《汉语拼音方案》是使用罗马字母拼写中国地名的统一规范。它不仅适用于汉语和国内其他少数民族语，同时也适用于英语、法语、德语、西班牙语、世界语等罗马字母书写的各种语文。
（二）汉语地名按《中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）》拼写。
（三）少数民族的族称按国家技术监督局制定的《中国各民族名称的罗马字母拼写法和代码》的规定拼写。
（四）蒙、维、藏语地名以及惯用蒙、维、藏语文书写的少数民族语地名，按《少数民族语地名汉语拼音字母音译转写法》拼写。
（五）其他少数民族语地名，原则上以汉译名称按《中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）》拼写。
（六）台湾省和香港、澳门地区的地名，依据国家有关规定进行拼写。
（七）地名罗马字母拼写具体规范由民政部商同国务院有关部门负责修订。
第四章 标准地名的使用
第二十条 各级地名管理部门和专业主管部门，应当将批准的标准地名及时向社会公布，推广使用。
第二十一条 各级地名管理部门和专业主管部门，负责编纂本行政区域或本系统的各种标准化地名出版物，及时向社会提供法定地名。其他部门不得编纂标准化地名工具图书。
第二十二条 机关、部队、团体、企业、事业单位的公告、文件、证件、影视、商标、广告、牌匾、地图以及出版物等方面所使用的地名，均应以正式公布的标准地名（包括规范化译名）为准，不得擅自更改。
第二十三条 对尚未公布规范汉字译写的外国地名，地名使用单位应根据国家地名管理部门制定的译名规则进行汉字译写。
第五章 地名标志的设置
第二十四条 行政区域界位、城镇街巷、居民区、楼、院、自然村屯、主要道路和桥梁、纪念地、文物古迹、风景名胜、台、站、港、场和重要自然地理实体等地方应当设置地名标志。一定区域内的同类地名标志应当力求统一。
第二十五条 地名标志的主要内容包括：标准地名汉字的规范书写形式；标准地名汉语拼音字母的规范拼写形式。在习惯于用本民族文字书写地名的民族自治区域，可依据民族区域自治法有关文字书写规定，并列该民族文字规范书写形式。
第二十六条 地名标志的设置和管理，由当地地名管理部门负责。其中街、巷、楼、门牌统一由地名主管部门管理，条件尚不成熟的地方，地名主管部门应积极取得有关部门的配合，共同做好标志的管理工作，逐步实现统一管理。专业部门使用的具有地名意义的名称标志，由地名管理部门协调有关专业部门设置和管理。
第二十七条 地名标志的设置和管理所需费用，当地人民政府根据具体情况，可由财政拨款，也可采取受益单位出资或工程预算费列支等方式筹措。
第六章 地名档案的管理
第二十八条 全国地名档案工作由民政部统一指导，各级地名档案管理部门分级管理。地名档案工作在业务上接受档案管理部门的指导、监督。
第二十九条 各级地名档案管理部门保管的地名档案资料，应不少于本级人民政府审批权限规定的地名数量。
第三十条 地名档案的管理规范，应执行民政部和国家档案局制定的有关规定。
第三十一条 各级地名档案管理部门，要在遵守国家保密规定原则下，积极开展地名信息咨询服务。
第七章 奖励与惩罚
第三十二条 各级地名管理部门应当加强地名工作的管理、监督和检查。对擅自命名、更名或使用不规范地名的单位和个人，应发送违章使用地名通知书，限期纠正；对逾期不改或情节严重、造成不良后果者，地名管理部门应根据有关规定，对其进行处罚。
第三十三条 地名标志为国家法定的标志物。对损坏地名标志的，地名管理部门应责令其赔偿；对偷窃、故意损毁或擅自移动地名标志的，地名管理部门报请有关部门，依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；情节恶劣、后果严重触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第三十四条 当地人民政府对推广使用标准地名和保护地名标志作出贡献的单位和个人，应当给予表彰或奖励。
第八章 附 则
第三十五条 各省、自治区、直辖市人民政府可根据本细则，制定本行政区域的地名管理办法。
第三十六条 本细则由民政部负责解释。
第三十七条 本细则自发布之日起施行。
湖州市政府投资项目管理办法
浙江省湖州市人民政府
湖州市人民政府关于印发政府投资项目管理办法的通知
湖政发(2004)75号
各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：
现将《湖州市政府投资项目管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年十一月九日
湖州市政府投资项目管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范政府投资行为，建立健全科学、高效的政府投资项目决策和组织实施程序，保证工程质量，提高投资效益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 湖州市（市级）政府投资项目的管理适用本办法。
本办法所称的政府投资项目是指利用下列资金进行基本建设的项目：
（一）市财政预算内用于基本建设的资金；
（二）市财政预算外用于基本建设的资金；
（三）转让、出售国有资产和经营权，出让国有土地使用权所得用于建设的资金；
（四）市政府及各有关部门、国有投资公司借贷用于建设的资金；
（五）各种专项资金（基金）、其他财政性基本建设资金（含中央、省补助资金，各种捐款等）。
第三条 政府投资项目管理必须坚持以下原则：
（一）严格执行基本建设管理程序，禁止边勘察、边设计、边施工；
（二）部门合理分工，协同共管；
（三）坚持以评审控制概算，以概算控制决算；
（四）严格执行项目法人制、招投标制、合同管理制、建设监理制和安全生产责任制，确保工程质量。
第四条 市发展计划主管部门为政府投资项目的综合管理部门（以下简称为综合管理部门），具体负责政府投资项目前期审批、计划编制和下达等综合管理工作；财政部门负责政府投资项目的基建财务、工程竣工决算、竣工财务决算的指导、管理和监督；审计部门负责对政府投资项目竣工决算进行审计监督；国土资源、环境保护、规划建设、交通、水利、监察及其他有关部门按各自职责对政府投资项目进行协同管理和监督。
第二章 政府投资项目计划管理
第五条 编制政府投资项目计划应坚持政府投资规模与财政的承受能力相适应，遵循量入为出、综合平衡的原则。
第六条 市级各部门于每年第三季度提出下年度政府投资项目计划建议，综合管理部门会同财政部门进行综合平衡后，结合政府可用财力提出下年度政府投资项目计划草案，报经分管副市长、市长审定后由市政府常务会议研究确定。对涉及面广、投资巨大、影响深远的重大建设项目，须向市人大报告、征求意见或提出议案，市人大财政经济委员会初审，由市人大常委会审议并作出决定。
第七条 年度政府投资项目计划应当包括下列内容：
（一）年度政府投资总额；
（二）具体项目名称、建设规模、项目总投资、建设周期及年度投资额及建设内容；
（三）拟安排的政府投资项目前期费用；
（四）其它应当说明的情况。
第八条 政府投资项目必须落实资金或资金来源，资金来源和落实情况要得到财政部门的认可，未落实资金或资金来源的，不得列入年度政府投资项目计划。
第九条 政府投资项目年度计划经市政府批准后，由综合管理部门及时向各有关部门和项目单位下达投资计划。政府投资项目计划一经批准，必须严格执行，未经规定程序，任何单位和个人不得擅自变更。
第十条 政府投资项目计划在执行过程中确需调整的，由项目建设单位提出，经综合管理部门征求财政等行政主管部门意见后批准，但项目累计安排资金不得超过计划规定的项目投资总额。
第十一条 在年度政府投资项目计划中可以预留一定数额的资金，作为增补项目的资金来源列入政府投资计划。
第三章 政府投资项目前期管理
第十二条 政府投资项目实行项目储备制度。
综合管理部门根据国民经济和社会发展中长期规划，组织有关部门研究提出投资项目规划，开展相关前期工作，列入《政府投资项目储备库》,并同时成为政府预算项目库的内容之一。
第十三条 政府投资项目必须按国家规定严格执行基本建设程序。政府投资项目管理程序主要包括：编报和审批项目建议书；编报和审批可行性研究报告（小型及规模较小、内容简单、总投资在1000万元以下的基建项目建议书和可行性研究报告可以合并编报和审批；其它项目是否需要编报可行性研究报告，由综合管理部门在项目建议书批复中予以明确）；编报和审批项目初步设计。
第十四条 项目建议书由建设单位提出，综合管理部门审批。项目建议书的主要内容应当包括：
（一）项目建设的必要性和依据；
（二）初步确定的规划选址、建设规模、建设内容、建设标准及其依据；
（三）项目总投资及需要政府资金投资的理由及具体数额；
（四）初步确定建设用地规模、环保要求以及其它相关材料。
第十五条 政府投资项目的可行性研究报告应由相应资质的中介机构编制，综合管理部门组织有关部门和专家，或者委托具有相应资质的中介机构进行评估论证后批复。
第十六条 可行性研究报告批准后，建设单位应委托有相应资质的设计单位依照可行性研究报告进行初步设计。设计单位须严格按有关规定和已批准的建设规模、建设内容和总投资进行限额设计。综合管理部门在召开有建设、财政、国土资源、环保、消防、行业主管部门等单位参加的评审会后进行批复。
第十七条 项目总概算由财政部门审查或评审，审核结果作为综合管理部门核定项目总概算的重要依据。
第四章 政府投资项目资金管理
第十八条 市财政部门根据年度政府投资项目计划按工程建设进度分期拨付建设资金。
政府投资项目建设资金专款专用，由财政部门根据财政部印发的《基本建设财务管理规定》及《财政投资评审管理暂行规定》，对政府投资项目的财务活动实施管理和监督。
第十九条 政府投资与单位自筹资金拼盘的项目，原则上资金应同步到位并同步使用，严禁套取政府资金。
第二十条 基本建设资金逐步实行财政直接拨付制度。
财政部门按工程进度办理拨款手续；条件具备的，由市财政部门直接向设计、施工、监理或设备供应、劳务提供单位拨付建设资金；条件暂不具备的，由市财政部门向主管部门拨付。
财政部门应及时将资金拨付情况抄送综合管理部门。
第五章 政府投资项目建设管理
第二十一条 政府投资项目应当组建项目法人，负责项目的建设、管理和经营。
不宜实行项目法人责任制的项目，可由政府投资建设工程管理机构作为建设单位，代表政府行使业主职能，统一建设，竣工验收后移交相关单位。
第二十二条 政府投资项目可以实行代理建设制度。
项目采用自管还是代建，由综合管理部门在项目建议书或项目可行性研究报告批复中予以明确。对实行代建制的项目，应当通过公开招标方式择优选定有相应资质的工程代建单位。工程代建单位按照工程承包合同完成建设任务，并经验收合格后进行国有资产登记，用“交钥匙”方式移交使用和管理。
第二十三条 政府投资项目的代建单位实行资格管理。代建单位应具有工程建设管理经验，并具备与项目相适应的监理、施工、房地产开发或其它相应工程建设方面的资质，或其他相适应的项目建设方面的资质和管理经验。
第二十四条 政府投资项目的代建管理实行分工负责。城建、交通、水利、农业综合开发、土地整理等项目的代建管理工作由有关专业部门负责，其他项目的代建工作由综合管理部门负责。政府投资项目代建应引入竞争机制，除个别特殊项目由政府指定外，均需通过招投标程序确定代建单位。
第二十五条 代建单位确定后，建设单位和代建单位签订项目代建合同，明确代建项目的范围、形式及双方的权利、义务等法律关系。代建单位同样必须按照基本建设程序办事，接受政府有关部门的监督。代建项目必须单独建账、单独核算。代建费用应根据项目大小、难易程度、时间跨度等，按建设单位管理费的一定比例提取，具体通过招投标确定。
第二十六条 政府投资项目的勘察、设计、监理、施工、设备材料采购以及安全生产监督管理，应当依照有关法律、法规执行。
第二十七条 政府投资项目应按照批准的设计文件进行施工。确需变更设计的，应当经原设计单位同意。因设计变更或其它原因引起项目总投资增加，并有下列情形之一的，建设单位应当报经原批准机关重新审批：
（一）累计额超过项目总概算百分之十的；
（二）金额超过二百万元以上的。
第二十八条 政府投资项目建设完工后，建设单位应当委托有相应资质的中介机构编制和审核项目竣工决算、竣工财务决算。
市财政部门负责监督检查政府投资项目的预算（标底）审查、结算审价、财务决算等财务管理工作。
市审计部门依法对政府投资项目概算的执行情况和决算进行审计监督。
市建设、市水利、市交通等各行业主管部门负责监督检查政府投资项目的规划管理、质量管理、施工安全、建设工期和工程造价等。
市国土资源、监察等部门根据其各自职责加强对政府投资项目运作过程的监督。
第二十九条 政府投资项目涉及环境保护、水土保持、消防、人防、建设档案等专项验收的，由有关行政主管部门依法组织验收。
各项专项验收、工程质量核定、竣工决算完成后，由综合管理部门或委托行政主管部门组织竣工验收。
第三十条 综合管理部门负责监督检查政府投资项目的计划执行和组织实施情况，并及时向市政府报告。对政府投资的重大项目，应参照国家重大建设项目稽查办法和市政府有关要求实行稽查制度。
第三十一条 建立健全政府投资项目的绩效评价制度，实行动态跟踪管理。政府投资项目绩效评价的主要内容：建成项目是否达到立项的建设规模、建设标准和建设内容；是否真正充分发挥其社会和经济效益；实际投入资金和计划的差额及原因；有无改变原定建设功能和使用用途；是否挪用政府建设资金、转变用途；项目节余资金的处理等。
第三十二条 建设单位应当于竣工决算编制完毕后三十日内向国有资产主管部门办理产权登记手续。
第六章 法律责任
第三十三条 建设单位有下列行为之一的，市综合管理等有关行政主管部门按照各自职责可以责令建设单位限期整改，并依法追究其责任，对直接的主管人员和其他直接责任人依法给予行政或纪律处分，并禁止其三年内负责政府投资项目的管理工作：
（一）未经批准擅自开工的；
（二）未经批准擅自提高建设标准、扩大建设规模的；
（三）未依法组织招标的；
（四）转移、侵占或挪用建设资金的；
（五）未经竣工验收或验收不合格即交付使用的；
（六）其它严重违反法律、法规和本办法行为的。
第三十四条 中介机构在对项目建议书、可行性研究报告、初步设计进行设计、咨询评估及对项目概、预、结算编审时，弄虚作假或评估、编审结论严重失实的，根据其情节轻重，给予通报批评，禁止其三年内从事政府投资项目的设计、咨询评估及项目概、预、结算编审工作；造成损失的，依法追究其法律责任。
第三十五条 政府有关部门有下列行为之一的，有关机关应责令其限期改正，并依法追究主要负责人和直接负责人的行政责任：
（一）违法批准可行性研究报告或设计文件的；
（二）违法拨付建设资金的；
（三）其它严重违反法律、法规和本办法行为的。
第三十六条 政府投资项目发生重大质量及安全生产事故的，依法追究有关责任人的行政责任。
第三十七条 国家机关及有关单位的工作人员在政府投资项目建设过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第三十八条 本办法自发布之日起施行。
青岛市物业管理条例
山东省青岛市人大常委会
青岛市物业管理条例
(1998年11月20日市十二届人大常委会第六次会议通过 1998年12月25日省九届人大常委会第六次会议批准 1998年12月25日市人大常委会公告公布
根据2001年7月19日市十二届人大常委会第二十八次会议《关于修改〈青岛市古树名木保护管理办法〉等九件地方性法规部分条款的决定》修正)
第一章 总 则
第一条 为规范本市物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,提高城市管理水平,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施和场地。
本条例所称物业管理,是指物业管理企业依照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的综合性服务。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第三条 本市行政区域内的物业管理适用本条例。
第四条 青岛市物业管理行政主管部门(以下简称市物业行政主管部门)主管全市物业管理工作。青岛市物业管理部门和各区(市)人民政府确定的部门(以下称物业行政管理部门)按照本条例规定具体负责辖区内物业管理的行政管理工作。
其他有关部门按照各自的职责,协同做好物业管理的有关行政管理工作。
街道办事处对涉及城市管理的物业管理工作进行监督检查,对物业管理与居委会工作、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主大会与业主委员会
第五条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的,应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
业主委员会是经业主大会或业主代表大会选举产生并经物业行政管理部门登记,在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围由物业行政管理部门按照实际情况划定。
第六条 实行物业管理的新建物业由物业行政管理部门会同开发建设单位组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议;原有物业由物业行政管理部门组织召开首次业主大会会议或业主代表大会会议。
第七条 业主大会会议或业主代表大会会议,应当由过半数持有表决权的业主或业主代表出席方可举行。
表决权实行住宅房屋一户一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票,一百平方米以下的有房屋所有权证的每证一票。
第八条 业主大会会议或业主代表大会会议每年至少召开一次。经百分之十五的业主或业主代表提议,应当就所提议题召开业主大会会 议或业主代表大会会议。
业主大会会议或业主代表大会会议应当邀请非业主使用人和有关部门及街道办事处、居委会代表列席。
第九条 业主委员会成员从业主中选举产生,由七至十一人组成,设主任一人、副主任一至二人。
业主不足七人的物业,业主委员会的组成,由全体业主协商确定。业主委员会每届任期三年,主任、副主任、委员可以连选连任。
第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权:(一)选举、罢免 业主委员会的组成人员;(二)听取和审议业主委员会的工作报告,监督业主委员会的工作;(三)通过和修订业主公约,批准业主委员会章程;( 四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(五)决定聘用或解聘物业管 理企业;(六)决定物业管理的其他有关事项。
第十一条 业主委员会履行下列职责:(一)召集业主大会会议或业 主代表大会会议并报告工作;(二)负责选聘物业管理企业的具体工作,与物业管理企业订立、变更或解除物业管理聘用合同;(三)审议物业管 理企业提出的年度物业管理工作计划,监督和评价物业管理企业的工作 情况;(四)审议物业管理各项有关资金的收取与使用计划,监督物业管 理企业按年度公布收支情况;(五)听取业主和非业主使用人及物业管理 企业对物业管理工作的意见和建议;(六)配合物业管理企业落实各项管 理措施,协助物业管理企业追交欠费;(七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十二条 业主委员会应当定期召开会议。业主委员会作出的决定应当经全体组成人员过半数通过。
第十三条 实行物业管理的,应当制定业主公约。业主公约经业主大会会议或业主代表大会会议讨论通过后生效。
第十四条 业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人均具有约束力 。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规相抵触。
第三章 企业与市场管理
第十五条 物业管理企业是指依照法定程序设立,以物业管理服务为经营业务,并具有企业法人资格的经济组织。
第十六条 物业管理企业成立应当具备下列条件:(一)有企业名称、章程和固定的办公场所;(二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员;(三)有符合规定的注册资金;(四)法律、法规规定的其他条件。
第十七条 申办物业管理企业,在市南区、市北区、四方区、李沧区范围内的,经所在区物业行政管理部门审查后,报市物业行政主管部门审批;在崂山区、黄岛区、城阳区和各县级市范围内的,报所在区(市)物业行政管理部门审批。
物业管理企业应当按规定办理工商、税务等有关登记手续。
第十八条 申办物业管理企业,应当提交下列文书资料:(一)企业法定代表人和专业技术及管理人员的职称证件;(二)资信证明;(三)其他规定的文书资料。
第十九条 物业管理企业的资质管理,按国家、省有关规定执行。
第二十条 物业管理企业需变更登记事项或撤销的,应当到原审批、登记部门办理变更或注销登记手续。
第二十一条 业主委员会选聘物业管理企业,应当与其签订物业管理聘用合同,报物业行政管理部门备案。
选聘物业管理企业,一般应当采取公开招标的方式。
物业管理聘用合同有效期一般不超过三年,到期可续签或重新签订。
第二十二条 物业管理聘用合同期满一方不再续签的,应当在合同期满前两个月通知对方,由业主委员会在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。物业管理聘用合同期满前,物业管理企业破产或被撤销的, 由物业行政管理部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管 理,至业主委员会聘用新的物业管理企业止。在合同执行期间发生争议的,在争议解决之前,合同双方不得停止履行义务。
物业管理企业应当在合同终止后的一个月内,腾出占用的有关物业管理办公和商业网点用房等各项经营设施,交出有关资料,办理退租和费用结算等手续。
第二十三条 物业管理收费标准,采取政府定价或协商定价的方式确定。
第四章 物业管理服务
第二十四条 新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理 企业实施,费用由开发建设单位承担。
开发建设单位应当在物业投入使用前制定物业使用规定。开发建设单位持工程竣工质量验收和规划管理验收证明、物业使用规定、前 期物业管理聘用合同向物业行政管理部门提出物业投入使用申请,经批准后方可投入使用。
物业投入使用且入住率达到百分之五十的,应当在业主委员会成立后的两个月内完成物业管理企业的选聘、物业管理聘用合同及入住合同的签订、实施物业管理审批手续的办理以及物业管理移交手续等项工作。
第二十五条 原有物业实行物业管理的,须经物业行政管理部门审查同意。
第二十六条 业主委员会聘用物业管理企业后,开发建设单位或原管理单位和部门应当将物业管理有关工作移交给业主委员会及物业管理企业,并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十七条 开发建设单位应当按规定缴纳物业管理公共资金,公共资金实行专项管理,专款专用。该资金的具体收取、使用和管理办法,由市人民政府制定。
第二十八条 住宅区开发建设单位在物业管理移交时,应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场(库)、自行车棚(房)等,用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动, 经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支出。
第二十九条 物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场 (库)、自行车棚(房)等设施,其产权归全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。已经占用或改作他 用的,应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。
第三十条 物业管理聘用合同应包括以下内容:
(一)物业管理的项目、范围、内容及费用;
(二)双方当事人的权利和义务;
(三)管理与服务的标准;
(四)合同期限及违约责任;
(五)其他条款。
第三十一条 业主和非业主使用人应当与物业管理企业签订入住合同。入住合同应当包括下列主要内容:
(一)物业名称;
(二)物业管理企业名称;(三)业主或非业主使用人情况;(四)所使用房屋情况;(五)物业管理服务内容;(六)双方的权利与义务;(七)费用 标准及交纳时限;(八)违约责任;(九)其他有关事项。
第三十二条 物业管理服务内容一般应包括:(一)房屋公共部位及其附属设施的维修、养护;(二)电梯、二次供水设施等的运行服务;(三 )生活垃圾收集和环境清扫保洁;(四)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(五)协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理区域 内公共秩序及安全巡查工作;(六)庭院绿地及其设施的养护管理;(七) 通知有关单位维修有关市政公用设施;(八)物业管理聘用合同确定的其 他事项。
第三十三条 物业管理区域内的市政公用设施管理与物业管理的具体内容和界限,由市人民政府确定。原由市政公用设施管理单位承担 的管理职责和服务事项,不得转嫁给物业管理企业承担。
第三十四条 房屋公共部位及其附属设施的维修费用,按有关规定从建立的公共部位维修金中支出,未建立公共部位维修金或维修金不足 的,由业主依其房屋所占建筑物总面积的比例承担。
第三十五条 业主房屋内部的维修,由业主自行负责。租赁房屋的维修责任由出租方承担,但当事人双方另有约定的除外。
第三十六条 在保修期内新建物业的维修,按国家规定或房屋出售合同规定的期限由开发建设单位负责维修;委托物业管理企业保修的, 保修费用由双方另行约定。
第三十七条 物业管理企业提供第三十二条(二)、(三)、(五)、(六)项服务的,应当按价格行政主管部门核定的收费标准和范围或合同约定向业主、非业主使用人收取公共性服务费用。
新建物业尚未售出部分的房屋,应由开发建设单位交纳物业管理有关服务费用,交纳标准按已入住房屋收费标准的百分之五十执行。双方另有约定的按合同执行。
第三十八条 物业管理企业为业主和非业主使用人提供的专项服务事项,应明码标价;提供特约服务项目,费用可由双方商定。
第三十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位,可以按规定将物业管理区域内有关服务事项,委托给物业管理企业实行统一服务,委托服务费用按市有关规定或委托合同执行。不实行委托服务的,应由有关市政公用设施管理单位服务到户 。
第四十条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修、更新和改造工程,应当向物业管理企业通报,按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。
第四十一条 物业管理企业可以开展并应当支持社区服务工作。社区服务工作应当遵守物业管理的有关规定。
第五章 法律责任
第四十二条 对未经批准从事物业管理经营的,由物业行政管理部门责令停止违法行为、没收非法所得,并处以一万元以下罚款。
第四十三条 物业管理企业违反规定收取费用的,由价格行政主管部门依法给予处罚;违反工商行政管理规定的,由工商行政管理部门依法给予处罚。
第四十四条 物业管理企业或业主、非业主使用人违反入住合同 ,一方当事人有权要求对方当事人依法承担违约责任。
第四十五条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人,物业管理企业可以要求其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可依法追交。
第四十六条 开发建设单位未办理审批手续即将新建物业投入使用的,由物业行政管理部门处以五万元以上、十万元以下罚款。
第四十七条 开发建设单位不按规定缴纳物业管理公共资金,或在物业管理移交时未按规定移交物业管理办公用房等设施的,由物业行政管理部门责令其缴纳或移交,并可处五万元以上、十万元以下罚款。
第四十八条 物业行政管理部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 业主委员会与物业管理企业因履行物业管理聘用合同发生纠纷时,可由物业行政管理部门调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第五十一条 本条例自1999年5月1日起施行。
