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擅自使用他人企业名称的认定/刘 源

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 07:50:20  浏览:8963   来源:法律资料网
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  【案情回放】

2010年1月,浙江省乐清市民陈某来到大连,在甘井子区租住了一处面积为62.80平米的民房,并用其作为申请企业法人营业执照的住所地。同年3月,陈某注册成立大连大一互感器有限公司(简称大一公司),其经营范围为互感器、机电产品的开发、设计及相关技术咨询服务等。公司刚成立,陈某就开始大张旗鼓进行产品宣传。在北京赛尔风标广告中,大一公司宣称其地处大连市甘井子区,是互感器的专业生产厂家。

大一公司的大肆宣传引起了乐星产电(大连)有限公司的注意,该公司随即致函大连第一互感器有限责任公司(简称第一公司),咨询其是否在甘井子区设立了新公司或是整体搬迁。后者这才明白,有人擅自使用了自己的企业名称。于是 2011年9月9日,第一公司将大一公司诉至大连市西岗区人民法院。

一审法院认为,第一公司成立于1972年,现为全国知名的互感器生产企业,在长期的经营过程中,其“大一互”的简称已经获得了广大社会公众及全国相关电器行业的认可,并在社会公众中已建立起了与该企业的关联关系,因此“大一互”应认定为第一公司的企业名称。

经审理,一审法院以大一公司侵犯他人企业名称权判令其构成不正当竞争,应当立即停止侵害,停止使用其企业名称,并应将企业名称予以更改。宣判后,大一公司不服原审判决,向大连市中级人民法院提起上诉。2012年3月19日,大连中院经审理判决:驳回上诉,维持原判。

【各方观点】

本案争议的焦点是:“大一互”三字是否是第一公司的特定称谓?如是,其他企业就无权擅自使用;如否,“大一互”作为公共资源可自由使用。对此有以下几种不同的观点:

上诉人大一公司:“大一互”不是被上诉人的企业名称,被上诉人无法取得企业名称专用权,无法援引我国反不正当竞争法第五条第三项的规定;被上诉人并未获得对“大一互”标识的专有使用权,“大一互”属于公共资源,被上诉人无权排除第三人对该汉字标识的使用;上诉人从未使用被上诉人的企业名称,上诉人的字号是“大一”,与被上诉人的字号“第一”具有显著区别;为杜绝混淆发生的可能性,上诉人采取了合理的避让措施;一审判决将鼓励企业不规范地使用企业名称。

被上诉人第一公司:首先,在常年的生产经营过程中,由于企业自身行为及行业相关联单位长时期、频繁使用“大一互”这一简称,形成了这一称谓与被上诉人之间的直接关联,特指被上诉人企业,并且被相关公众所认知。“大一互”作为被上诉人的简称,可以视为企业名称;其次,上诉人强调企业名称的构成及企业名称的读法,但在日常生活中一般人不会注意这些;再次,上诉人采取避让措施,也证明了上诉人在自己日常经营中也会遇到上诉人与被上诉人名称相混淆的状况。上诉人在主观上明知自己的企业名称会与被上诉人简称混淆,却仍然正常使用,即构成了不正当竞争。

学界:反不正当竞争法第五条第三项规定,经营者不得擅自使用他人的企业名称,引人误以为是他人的商品,从而损害竞争对手。企业名称不仅包括企业登记主管机关依法登记注册的企业名称,还应包括具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉并已经实际具有商号作用的企业名称的简称等与企业建立稳定联系和具有明确指向的特定称谓。依此可认定“大一互”为第一公司的特定称谓。

【法官回应】

市场行为是认定擅自使用他人企业名称的关键

本案首先需要解决的问题是案由的确定。民事案件的案由是民事诉讼案件的名称,反映案件所涉及的民事法律关系的性质,是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。民事案件案由一般依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定,同时对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。如果当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的,人民法院应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质,相应地变更案件的案由。

就本案来讲,涉及到两个容易发生混淆的案由。一审法院认定案由为侵害企业名称权纠纷,二审法院将案由变更为擅自使用他人企业名称纠纷。根据2011年2月18日修正的最高人民法院《民事案件案由规定》,侵害企业名称权纠纷属于知识产权权属、侵权纠纷项下的第三级案由;擅自使用他人企业名称纠纷属于不正当竞争纠纷项下的仿冒纠纷项下划分的第四级案由。我国对于企业名称的保护,民法通则第九十九条第二款、反不正当竞争法第五条第三项以及企业名称登记管理规定等均有规定。根据反不正当竞争法第五条第三项规定,擅自使用他人的企业名称,引人误认为是他人的商品的,属于不正当竞争行为。

本案中,第一公司和大一公司均为从事互感器、机电产品的开发、设计及相关技术咨询服务的市场经营活动主体,存在市场竞争关系,二者之间涉及企业名称使用的争议属于不正当竞争纠纷,因此本案的案由应确定为擅自使用他人企业名称纠纷。对于反不正当竞争法第五条第三项规定的关于“擅自使用他人企业名称”以外的不涉及市场经营活动的使用行为才属于侵害企业名称权行为,有关民事案件的案由才应当确定为侵害企业名称权纠纷。

本案的争议焦点是大一公司的命名是否属于擅自使用他人企业名称的不正当竞争行为。反不正当竞争法第五条第三项规定,“经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易,损害竞争对手:……(三)擅自使用他人的企业名称或者姓名,引人误认为是他人的商品;……” 根据上述法律规定,首先需要判断的是“大一互”是否属于第一公司的企业名称。最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定,“企业登记主管机关依法登记注册的企业名称,以及在中国境内进行商业使用的外国(地区)企业名称,应当认定为反不正当竞争法第五条第(三)项规定的‘企业名称’。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号,可以认为为反不正当竞争法第五条第(三)项规定的‘企业名称’。”

由此可见,企业名称不仅包括企业登记主管机关依法登记注册的企业名称,还应当包括具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉的企业名称中的字号。而且,通过上述司法解释所折射出的立法精神来看,对于具有一定的市场知名度、为相关社会公众所知悉的并已经实际具有字号作用的企业名称的简称等与企业建立稳定联系和具有明确指向的特定称谓亦可以认定为企业名称。

本案中,第一公司成立于1972年,其产品产量、质量均居同行业前列,获得大量荣誉称号,其注册的“DYH”商标被认定为中国驰名商标,是互感器行业中的知名企业。第一公司在集团成员单位的字号选取、企业文化报纸的创办、商标及网络域名的注册等经营活动和对外宣传活动中,均主动使用了“大一互”作为企业简称。第一公司的相关客户也大多使用“大一互”作为其代称,互感器行业协会亦认可“大一互”系第一公司的特定称谓。因此,可以认定“大一互”在一定地域范围和行业内已被相关社会公众识别为第一公司,两者之间建立了稳定联系。大一公司关于“大一互”不是第一公司的企业名称,而属于公共资源的汉字标识的抗辩意见,没有法律依据,法院不予采纳。

其次,需要判断大一公司的行为是否构成不正当竞争。如果企业的特定简称为特定地域或行业内的相关公众所认可,具有相应的市场知名度,已经产生识别经营主体的商业标识意义,他人在后擅自使用该知名企业简称,足以使特定地域或行业内的相关公众对二者之间发生市场主体上的混淆,进而将在后使用者提供的商品或服务误认为在先企业提供的商品或服务,造成市场混淆的,在后使用者即侵害了在先企业的合法权益,构成不正当竞争。

大一公司作为与第一公司经营范围基本相同的互感器生产、销售企业,在“大一互”作为第一公司的特定简称已经为相关公众认可的情况下,仍然在其注册的企业名称中使用“大一”作为字号,与后面的“互感器有限公司”连接起来,根据一般社会公众的阅读习惯,如非刻意区分,很难注意到此一字之差。并且,大一公司仅在大连市内短期租用了一处狭小民宅即对外发布广告称“大连大一互感器有限公司地处大连甘井子区,本公司是互感器的专业生产厂”,容易导致相关公众对两家企业产生误认。

事实上,第一公司提供的乐星产电(大连)有限公司的函件,说明相关公众曾经将大一公司误认为第一公司或其关联公司。大一公司关于其字号是“大一”,与被上诉人的字号“第一”具有显著区别的抗辩理由,没有事实依据,亦有悖常理,法院未予采纳。因此,大一公司擅自使用第一公司的企业简称,损害了后者的利益,构成不正当竞争。由于二者公司名称极为相似,除了要求大一公司更改企业名称外无法通过其他合理规避的方式避免二者的混淆,最终法院支持了原告的诉讼请求,要求大一公司停止使用其企业名称并变更其企业名称。

(作者单位:辽宁省大连市中级人民法院)
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唐山市城市规划管理条例(1997年修正)

河北省人大常委会


唐山市城市规划管理条例(修正)
河北省人大常委会


(1993年1月9日唐山市第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1993年4月28日河北省第七届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准 1997年6月25日唐山市第十届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正 1997年9月3日河
北省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强城市规划管理,保障城市总体规划的贯彻实施,根据《中华人民共和国城市规划法》和《河北省城市规划条例》,结合我市情况,制定本条例。
第二条 在城市规划区内使用土地和进行各项建设,必须执行本条例。
第三条 城市规划区系指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制区域。包括市区、县(市)城、建制镇、工矿区和国有农场。
第四条 城市规划区依法由城市规划行政主管部门提请市(县)人民政府批准。经批准的城市规划区图则,要纳入城市总体规划文献,并报上级城市规划主管部门备案。
第五条 城市规划的编制,必须进行调查研究,科学预测城市远景发展的需要;从本地的实际情况出发,着眼于有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济和促进科学技术文化教育事业发展;坚持确立城市中心地位、发挥城市综合功能、布局科学合理、节约用地的原则。
城市规划的批准程序按有关法律、法规执行。
经批准的城市总体规划,任何单位和个人不得擅自改变;确需进行局部调整和重大变更的,须依法报有关机关备案或审批。
第六条 市人民政府城市规划行政主管部门主管全市的城市规划工作。各区的规划管理部门为市规划行政主管部门的派出机构。县(市)的城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作,接受市规划行政主管部门的业务指导。
第七条 各级城市规划行政主管部门的主要职责:
(一)贯彻执行国家、省和市关于城市规划的法律、法规和规章。
(二)贯彻执行城市总体规划,负责组织和审查建设项目的选址,参与国土和区域规划及建设项目可行性研究,实施城市土地和建设的规划管理。
(三)受城市人民政府委托组织编制城市规划,负责城市规划设计和勘察测绘工作。
(四)会同有关部门研究、起草城市发展战略及城市规划的方针、法规、规章。负责城市政府交办的城市各项规划的审查报批工作。
(五)查处有关城市规划的违法案件。
第八条 设计单位必须按城市规划行政主管部门提出的技术要求进行设计。施工单位必须按照城市规划行政主管部门批准的设计进行施工。对未领取建设工程规划许可证的工程,各有关管理部门不准办理施工手续。
第九条 按城市规划确定建设的城市新区,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第十条 按城市规划确定改造的城市旧区,遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造的原则,实行综合开发,成片建设,达到改善环境的目的。
没有改造规划的城市旧区不准搞新的建设。
第十一条 城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。任何单位和个人都有遵守城市规划的义务。

第二章 城市建设用地规划管理
第十二条 需编报可行性研究报告的建设工程项目,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。选址意见书按下列程序办理:建设单位持项目建议书和批准文件、向城市规划行政主管部门提出选址申请;城市规划行政主管部门根据城市规划和建设项目的性质、规模,发出项目初步
选址建议书,作为项目可行性研究的选址依据;可行性研究报告完成后,由城市规划行政主管部门对选址做进一步审查后,核发选址意见书。选址意见书在二年内有效,逾期需重新办理选址申请。
第十三条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持主管部门批准的计划文件及有关资料,到建设项目所在地的城市规划行政主管部门办理建设用地规划手续,核定用地位置和界线,核发建设用地规划许可证。建设单位或个人凭建设用地规划许可证,到县级以上土地管理部门
办理申请用地手续。
第十四条 各项建设占用已迁村庄旧址、已征采煤塌陷波及地,按本条例第十三条规定办理。
第十五条 各项建设项目的选址或定点,应遵守国家和省、市环境保护的有关规定,防止污染环境和破坏生态。严禁在水源保护区、风景名胜区、城市主导风向的上风向和城市居住区内建设污染环境、危害人体健康的建设项目。
第十六条 城市规划确定需要保留或预留的道路、广场、绿地、人防设施、地震监测设施、永久性测量标志、高压供电走廊、邮电通讯线路等设施用地、文化体育场地、水利工程和人防工程安全范围区、风景名胜区、文物古迹保护区以及其他国家禁止占用的土地,任何单位和个人不得
侵占和改变使用性质。确需改变的,须按规定履行报批手续。
第十七条 经国家和省、市政府公布的革命遗址、纪念性建筑物、文物古迹等,其保护区和建设控制区,由城市规划行政主管部门和文物管理部门共同确定,严格管理。
第十八条 在城市规划区内开发矿产资源,进行挖取砂石、土方和回填坑塘、河渠等改变地貌的活动,必须服从规划管理,经城市规划行政主管部门同意后,方可报有关业务主管部门审批。进行上述活动不得破坏城市环境和城市基础设施。
第十九条 各项建设需要临时使用土地的,必须向城市规划行政主管部门提出申请,经核准发给临时建设规划用地许可证后,方可到土地管理部门办理占地审批手续。临时用地期限一般不超过二年。经批准的临时建设用地,不准建永久性工程。
第二十条 与建设用地相邻的规划市政公用设施用地,绿化美化工程用地;道路两侧、自红线起所退留的土地,建设用地单位必须同时办理征占地审批手续,无偿转交城市建设主管部门,做为市政公用设施和绿化美化工程用地。
第二十一条 城市人民政府根据城市规划,决定调整土地,改变土地使用性质时,任何单位和个人必须服从。
第二十二条 征而不用、多征少用闲置超过二年的土地,搬迁单位的土地,由城市规划行政主管部门吊销其建设用地规划许可证或核减用地,土地管理部门收回土地使用权,另行规划建设。
第二十三条 个人自建住宅用地,必须符合城市规划,由自建主管部门统一向城市规划行政主管部门和土地管理部门提出申请,经批准后执行。

第三章 城市建设工程规划管理
第二十四条 建设工程取得用地规划许可证后,还必须凭土地管理部门批准的土地使用文件向城市规划行政主管部门提交建设工程规划申请书,由城市规划行政主管部门提出工程项目规划设计要求,审查建设项目设计方案及施工图,核发建设工程规划许可证。建设单位或个人在取得建
设工程规划许可证及其它有关批准文件后,方可申请办理开工手续。
建设工程开工前,应按规划设计要求放线,由城市规划行政主管部门或其指定的有关部门验线。基础及隐蔽工程完工后进行复验。建设单位应当在工程竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送竣工图。
第二十五条 各项建设工程,应当按照有关法律、法规和省政府的有关规定交纳规划管理费等有关费用。
第二十六条 新建、扩建工程项目,必须根据城市规划要求进行环境绿化设计,并做为竣工验收的内容。
城市道路两侧应按有关法律、法规要求种植行道树;商业中心区和大型公共建筑周围,应开辟广场绿地和街心绿地。
第二十七条 建设工程规划管理实行高度集中统一。
各区规划管理部门负责已建成居住小区配套建设工程的规划管理、区属建设工程的前期准备以及市规划行政主管部门交办的其它管理工作。
各县(市)、国有农场、工矿区内按市政府规定限额以上或对环境污染较重的建设工程,由当地城市规划行政主管部门审查后,提交城市规划行政主管部门审批。限额以下工程由当地城市规划行政主管部门审批。
第二十八条 临时建设工程要从严掌握,核发临时建设工程规划许可证时要规定二年以下的使用期限,使用期满或在使用期间城市建设规划需要时,建设单位或个人必须无条件拆除,恢复原貌。延期使用的须在期满前两个月向原批准部门办理报批手续。
第二十九条 根据城市总体规划和详细规划确定新建、改建的街区和地段,任何单位和个人都必须服从建设规划和拆迁决定,不得阻拦和影响建设工作。
第三十条 城市规划管理有关人员,可进入工程现场,检查建设工程是否符合城市规划的要求;有权劝阻或制止违法行为,被检查者应接受检查并如实反映情况和提供必要的资料。检查者有责任为被检查者保守技术、业务秘密。

第四章 法律责任
第三十一条 有下列情形之一者为违法用地:
(一)未领得建设用地规划许可证,只取得建设用地批准文件;未领得临时建设用地规划许可证,只取得临时建设用地批准文件,占用土地的。
(二)擅自变更批准的规划用地位置或改变用地范围、用途的建设用地。
(三)搬迁新址已建成,未经城市规划行政主管部门批准,占用原址不交的。
(四)临时用地逾期不交或改变用途的。
(五)其它违反本条例第二章规定而占用土地的。
第三十二条 对违法用地,由县级以上人民政府责令退回,并视情节轻重按有关法律、法规进行处理。已形成的各类建筑物、构筑物和其它设施,按违法建设处理。
第三十三条 有下列情形之一者为违法建设:
(一)未领得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证的建设工程。
(二)未按批准的工程设计施工或改变用途的建设工程。
(三)临时建设工程建成永久性工程或逾期不拆的。
(四)其它违反本条例第三章规定的建设工程。
第三十四条 对违法建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物、构筑物和其它设施。对影响城市规划,但还可以采取措施进行补救的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正。
城市规划行政主管部门根据违法建设的性质、后果,在作出上款处理的同时,可以对违法建设的建设单位、设计单位、施工单位分别处以罚款,其总额不超过土建工程费用总额的10%。
对违法建设单位的主要负责人和直接责任者,由其所在单位和上级主管机关给予行政处分。
罚款从企业留利或者经费包干中支付。到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的3%加处罚款。
对个人的罚款,必须由本人负担。
罚款上交同级财政部门。
第三十五条 违法建设处罚决定不作为补办建设工程审批手续的依据。凡属结案处理同意保留使用的违法建设工程,应按规定补交有关费用,在房屋产权登记时,注明违法面积、位置和结案内容,国家征占用时不予补偿和安置。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。也可以在接到处罚决定通知之日起十五日内,直接向人民法院起诉。当事
人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十七条 阻碍城市规划管理人员依法执行公务的,由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定进行处罚,构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 各级城市规划部门的工作人员,必须依法行使职权。玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十九条 本条例所称“各项建设”系指在城市规划区内所从事的一切与城市规划有关的建设活动。即新建、扩建、改建各类房屋建筑和构筑物,市政公用设施,交通、通讯、电力、人防设施,绿化美化工程,防灾工程以及塌陷区和河湖水系整治、集贸市场、广告牌等工程。
为完成上述建设工程或因其它需要而进行的临时性建筑物、构筑物、工程管线或其它设施的建设。
第四十条 未设镇建制的工矿区居民点、休养区、疗养区、风景旅游区和各类开发区,依照本条例进行规划和管理。
第四十一条 本条例自发布之日起实施。

附:唐山市城市规划管理条例修正案

(1997年6月25日唐山市第十届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1997年9月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准 1997年9月10日公布)

修正案
一、第二十五条修改为:“各项建设工程,应当按照有关法律、法规和省政府的有关规定交纳规划管理费等有关费用。”
二、第三十四条第一款修改为:“对违法建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物、构筑物和其他设施,对影响城市规划,但还可以采取措施进行补救的,由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令改正。


三、第三十四条第三款修改为:“对违法建设单位的主要负责人和直接责任者,由其所在单位和上级主管机关给予行政处分。”
四、第三十四条第四款修改为:“罚款从企业留利或者经费包干中支付。到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的3%加处罚款。”



1997年9月3日

深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

广东省深圳市人民政府


深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

深圳市人民政府令(第228号)


《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》已经市政府五届二十九次常务会议审议通过,现予发布,自2011年6月1日起施行。

市长 许勤

二○一一年四月十一日


深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法

第一章 总 则

  第一条 为完善住房保障体系,规范安居型商品房建设和管理,根据《深圳市保障性住房条例》及相关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内安居型商品房的建设、管理及相关活动。

  本办法所称安居型商品房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格和转让年限,按照规定标准,主要采取市场化运作方式筹集、建设,面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

  第三条 安居型商品房建设和管理遵循政府主导、市场运作、统筹规划和分步实施原则。

  第四条 市住房保障部门负责全市安居型商品房的计划编制、建设管理、准入审核、配售及产权管理等相关工作。

  市发展改革部门负责编制安居型商品房建设项目投资计划,负责会同市住房保障部门、市规划国土部门拟定、调整安居型商品房出售价格方案。

  市财政部门根据市发展改革部门下达的安居型商品房建设项目投资计划,拨付安居型商品房建设资金。

  市规划国土部门负责安排安居型商品房建设用地及其供应,负责安居型商品房预售许可,负责根据市住房保障部门的要求,提供相关申请人员的住房产权登记情况。

  市公安、人力资源保障、卫生人口计生等部门负责根据市住房保障部门的要求和职责分工,提供相关人员的户籍、社会保险、人才认定、计划生育等相关情况。

第二章 规划与计划

  第五条 市住房保障部门会同市发展改革、财政、规划国土等部门,根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划、近期建设规划及其年度实施计划、土地利用计划等,综合考虑本市资源环境承载能力、人才政策、人口政策以及规划期内本市安居型商品房的总体需求状况,在全市住房保障规划中明确规划期内安居型商品房建设数量、土地供应和资金需求的总量。

  第六条 市住房保障部门会同市发展改革、财政、规划国土等部门,根据全市住房保障规划要求,在住房保障年度计划中明确年度安排安居型商品房的建设数量、土地供应和资金需求等相关指标。

  市规划国土部门会同市住房保障部门,在住房建设规划年度实施计划中,对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹,总量上配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房,面向人才供应的安居型商品房建筑面积占安居型商品房总建筑面积的比例不低于60%,但国家另有规定的除外。

  第七条 市规划国土部门会同市住房保障部门,根据近期建设规划、土地利用计划、住房建设规划和住房保障规划的要求,安排安居型商品房建设用地,并纳入近期建设规划年度实施计划、土地利用年度计划。

  第八条 市规划国土部门在安居型商品房规划选址时,应当充分征求市住房保障部门意见。在符合规划控制原则和相关规定的前提下,适度提高安居型商品房的开发强度,全面考虑市政交通、公共配套和社会管理设施规划。

第三章 建设用地与开发

  第九条 安居型商品房通过以下方式建设、筹集:

  (一)企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设。

  (二)政府直接投资建设。

  (三)企业利用自有建设用地在符合城市规划的原则下建设。

  (四)搭配建设,包括出让商品住宅建设用地、城市更新项目按照一定比例搭配建设两种方式。

  (五)通过其他途径建设和筹集。

  第十条 安居型商品房建设实行建设和管理任务书制度。市住房保障部门应当在土地出让或者划拨前制定建设和管理任务书,市规划国土部门应当将建设和管理任务书作为土地出让合同或者划拨文件的组成部分。

  建设和管理任务书应当包含以下内容:设计要求、户型面积、建设标准、销售对象、销售方式、产权限制、建设工期等;若销售方式为现房销售的,还应当明确装修标准。

  第十一条 市规划国土部门以招标、拍卖和挂牌方式出让安居型商品房建设用地使用权的,应当会同市住房保障部门合理设置竞买人(竞标人)的资质要求,并将安居型商品房建设和管理任务书的主要内容纳入招标、拍卖、挂牌条件。

  竞买人(竞标人)递交书面竞买、投标申请时,还须一并提交建设和管理承诺书,确保按照市住房保障部门建设和管理任务书相关要求组织开发建设。

  第十二条 市规划国土部门以招标、拍卖、挂牌方式确定安居型商品房建设用地竞得人(中标人)的,可以采取下列竞价方式:

  (一)“定房价、竞地价”方式。根据已确定的安居型商品房最高销售价格,并综合考虑该宗地基准地价、市场评估地价,确定该宗地出让底价,出让底价不得低于该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值。地价出价最高者为竞得人(中标人)。

  (二)“定地价、竞房价”方式。根据该宗地市场评估地价、基准地价等因素,确定该宗地价格,由此确定安居型商品房竞价的起始房价(标底)。出价低于起始价(标底)且出价最低的,为竞得人(中标人)。房价竞价结果为安居型商品房最高销售价格,由市规划国土部门通报市发展改革部门、市住房保障部门。

  第十三条 竞得人(中标人)应当与市规划国土部门签订土地出让合同。

  出让合同应当包括安居型商品房的规划设计条件、户型面积及比例、销售价格(含建设用地使用权价格)、产权限制和违约责任等内容。

  第十四条 由市政府直接投资建设的安居型商品房,由市规划国土部门根据土地利用年度计划安排,将一定数量的安居型商品房建设用地使用权划拨给市住房保障部门。市住房保障部门根据需求情况,确定开发时序,组织开发建设安居型商品房。

  鼓励采取设计施工总承包、代建总承包和利用社会资金投资—建设—移交等方式开发建设安居型商品房。

  第十五条 在符合城市规划原则下,建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的,须向市住房保障部门提出申请,经市住房保障部门征求市规划国土部门意见后决定是否纳入本市安居型商品房计划。

  市规划国土部门在出让合同或者补充合同中,应当明确安居型商品房规划设计条件、销售价格(含建设用地使用权价格)、户型面积及比例、产权归属、违约责任和管理模式。

  第十六条 在出让的商品住宅建设用地、城市更新项目中采取搭配建设安居型商品房的,市规划国土部门应当在出让合同或者补充合同中明确安居型商品房规划设计条件、销售价格(含建设用地使用权价格)、户型面积及比例、产权归属、违约责任和管理模式。

  第十七条 建设单位应当根据相关法律、法规、技术标准和规范编制项目设计方案、初步设计等相关文件。

  市规划国土部门应当在建设工程规划许可环节就项目设计方案、初步设计等相关文件征求市住房保障部门的意见。

  在建设过程中,建设单位申请变更建设工程规划许可证的,市规划国土部门应当征求市住房保障部门意见。

  第十八条 建设单位应当按照建设和管理任务书等相关要求组织建设。

  项目建设完成后,建设单位应当向市住房保障部门申请验收。市住房保障部门根据建设和管理任务书及有关要求进行验收核查。对不符合有关要求的,市住房保障部门应当责令其限期整改。

  未经市住房保障部门验收或者验收不合格的,不得办理该项目竣工验收备案和房地产权登记。

  第十九条 城市更新项目搭配建设安居型商品房的,地价按照该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%计算,但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准计算的地价。

  市政府直接投资建设、建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的,地价按照该宗地基准地价和市场评估地价两者的均值计算。该宗地原已缴纳的剩余期限地价值,在地价测算时予以扣减。

  第二十条 除“定地价、竞房价”方式外,安居型商品房最高销售价格由市发展改革部门会同市住房保障部门、市规划国土部门综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价等因素,按不超过其市场评估价70%的标准拟定,报市政府批准后公布执行。

  单套住房具体销售价格,可以在不超过最高销售价格的基础上,由安居型商品房建设单位考虑楼层和朝向等因素,参照本市经济适用住房的有关规定确定,报市发展改革部门、市住房保障部门备案。

第四章 销售和产权管理

  第二十一条 安居型商品房销售可以采取现售和预售两种方式。

  符合预售管理相关规定的安居型商品房,在申办预售许可证时,市规划国土部门应当征求市住房保障部门的意见。

  市规划国土部门批准预售的,应当将安居型商品房预售许可情况,及时书面告知市住房保障部门。建设单位应当在取得预售许可后,及时向市住房保障部门申报安居型商品房房源相关信息。市住房保障部门复核后,应当将其纳入保障性住房销售系统。

  第二十二条 购买安居型商品房应当以家庭为单位申请,申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人,并同时符合以下条件:

  (一)申请人、共同申请人均具有本市户籍。

  (二)申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上,或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上。

  (三)申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房。

  (四)申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

  申请人为年满35周岁的单身居民,符合前款规定条件,可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。

  申请人、共同申请人曾经离婚的,离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有,且离婚时间距申请受理日不满5年的,不得申购安居型商品房。

  市政府可以根据实际情况适时调整本条规定的购房条件并向社会公布。

  第二十三条 市住房保障部门应当将安居型商品房房源的具体位置、数量、面积、申购对象和条件、轮候规则、受理期间和地点等情况,及时在市政府网站、本部门政府网站公布。

  安居型商品房申购轮候规则由市住房保障部门另行制定。

  第二十四条 安居型商品房按照下列程序进行申购:

  (一)申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》,并提交以下申请材料:

  1.申请人、共同申请人的身份证、户籍证明、社会保障卡,已婚人员需提交结婚证,已婚或者未婚但生育、收养过子女的申请人,提供计划生育证明;

  2.申请人、共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房、未在本市享受过购房优惠政策的声明。

  (二)市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。

  (三)审核合格的,由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。

  (四)公示期满无异议或者异议不成立的,按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候,轮候信息应当公开。

  (五)轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后,市住房保障部门向申请人出具审核合格意见,并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。

  (六)申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同;买卖合同签订10日内,由建设单位送市住房保障部门备案。

  (七)建设单位办理安居型商品房初始登记后,协助申请人办理政策性住房(绿皮)房地产证。

  逾期未选房、未签合同的,按规定重新轮候,轮候在后的申请人依次递补。

  各类人才提出申请的,还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。

  第二十五条 建设单位应当及时公布安居型商品房销售情况。

  建设单位为企业的,不得自行出售安居型商品房。自行出售的,市房地产登记机关不得办理该房产的登记手续。

  第二十六条 申请人与建设单位签订的买卖合同中,应当明确其设计要求、户型面积、建设标准、产权限制及归属、装修标准、工程质量、违约责任等内容,并符合相关法律、法规和政策规定。

  建设单位违反买卖合同约定的,应当依法承担违约责任。

  第二十七条 购房人在取得安居型商品房完全产权前,有下列情形之一的,应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房:

  (一)需要转让所购安居型商品房的。

  (二)因银行实现抵押权而处置安居型商品房的。

  (三)因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的。

  (四)户籍迁出本市的。

  (五)市政府规定的其他情形。

  自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年(含10年)的,收购价格为原合同购房价;超过10年的,收购价格的计算公式为:收购价格=原购房价*[1-1.4%*(购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年)]。

  对已收购的安居型商品房,房地产登记机关应当依申请将该房产产权予以变更登记。

  已经购买了一居室安居型商品房的单身居民结婚的,可以申请政府收购其购买的安居型商品房,并换购较大户型的安居型商品房一套。具体办法由市住房保障部门另行制定。

  第二十八条 签订买卖合同10年后,安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定,申请取得完全产权。

  第二十九条 安居型商品房在取得完全产权前已被法院拍卖或者强制执行的,应当向市住房保障部门补交价差并取得市住房保障部门出具的凭证后,方可申请办理该安居型商品房的产权登记。未提供市住房保障部门出具的凭证的,市房地产登记机关予以暂缓登记。

  前款规定的价差统一缴入市住房专项资金账户,计算公式为:所需补交价差=拍卖或者强制执行时上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积-原购房款。

  上一年度市场普通商品住房每平方米平均价格以市规划国土部门公布为准。

第五章 法律责任

  第三十条 申请人以虚报、瞒报有关情况或者伪造有关证明材料等方式弄虚作假提出申请,或者以弄虚作假、贿赂等不正当手段骗取本办法规定的安居型商品房的,依照《深圳市保障性住房条例》及相关法律、法规依法处理。

  涉嫌伪造、变造或者使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件的,市住房保障部门应当移送公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第三十一条 申请人、共同申请人违反有关法律法规及本办法规定的,除依法进行处罚外,市住房保障部门应当将其纳入不良行为记录,并在市住房保障部门政府网站进行公示,同时将公示内容抄告其所属单位和征信机构。

  征信机构应当依法将申请人、共同申请人违法行为在征信记录中作不良行为记录。

  第三十二条 建设单位违反本办法规定,擅自对外出售安居型商品房的,市房地产登记机关依法不予办理房地产登记,市住房保障部门责令停止违法行为,并按擅自对外签订买卖合同的安居型商品房套数每套处10万元罚款。

  第三十三条 有关监管部门工作人员不按规定履行职责,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究行政责任,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

  第三十四条 本办法所称自有住房包括已经取得房地产证或者虽已购买但未拥有完全产权的政策性住房、集资房、拆迁安置房、军产房、自建私房、商品住房等。

  政策性住房是指各类带有政策优惠性质的住房,包括准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等。

  本办法所称购房优惠政策,包括购买过政策性住房或者享受过购房补贴政策等。

  第三十五条 城市更新项目和企业利用自有土地建设安居型商品房的具体操作办法,按照本市有关规定执行。

  第三十六条 安居型商品房的具体建设标准、套型结构、装修设计要求和质量监管按照本市保障性住房建设有关规定执行。

  新建安居型商品房户型主要按照两居室户型设计,适度安排一定数量的一居室和三居室户型,最大户型建筑面积不超过90平方米,并积极推广和应用政府保障性住房标准化和系列化设计成果。

  第三十七条 本办法自2011年6月1日起施行。



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