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证券市场零和博弈与监管有效性的法经济学分析/郑??/title>

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 06:38:51  浏览:9029   来源:法律资料网
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证券市场零和博弈与监管有效性的法经济学分析
郑? 华东政法大学



关键词: 证券监管/有效性/零和博弈/制度选择
内容提要: 为避免“股市赌场论”,我国主流学界一直否认证券市场的零和博弈特点,只是强调证券市场对优化资源配置的良好属性。然而在现实生活中,在“证券市场优化配置”的理论框架下我们却无法回避为什么证券市场会存在内幕交易、虚假陈述、操纵市场等私利性行为,我们在现有理论框架下也无法解释为什么现有的监管制度不足以有效监管市场。基于学界与监管层在观点上并不接受证券市场为“彼之所得为我之所失”的零和博弈观点,因此我们的监管实践并不是根据零和博弈的特点“对症下药”,这是导致目前我国证券市场处于“监管不足”与“监管过度”两难境地的根本原因。为此,我们试图从证券市场博弈的零和性分析出发,对我国证券市场监管的制度诉求、有效监管的制约因素及制度选择的有效性在法经济学层面作番讨论,以期对我国证券监管的制度重塑提供相应的理论依据。


一、证券市场零和博弈的法经济学解读

(一)零和博弈与证券市场

零和博弈 (zero - sum game)属于博弈论的范畴,是新制度经济学就制度 (institution)对行为与交易的影响进行研究的一个内容。零和博弈的概念最早由美籍匈牙利裔数学家冯·诺依曼 (J.VonNeumann)于 1928 年提出,并在与摩根斯顿合著的 《博弈论与经济行为》 一书中进行了定义:在博弈中,如果总收益在参与者之间所进行的分配,其总的结果是零,也就是说一个参与者的得必定是另一个参与者的失,则该等博弈为零和博弈。[1] (P51)零和博弈之所以称为 “零和”,是因为将胜负双方的 “得”与 “失”相加,总数为零,彼之所得必为我之所失、得失相加只能得零。因此零和博弈属于非合作博弈,各博弈方决策时都以自己的最大利益和最小损失为目标,双方是没有合作机会的。在冯·诺依曼之后,美国经济学家约翰·纳什通过数学方程式的方式求得零和博弈下对博弈各方的最优平衡 “解”——纳什均衡:即零和博弈下可求得的全部博弈主体整体利益的优化值。纳什均衡进一步奠定了以零和博弈为代表的非合作博弈理论的基础。[2] (序 P4)在零和博弈中,博弈的结果既无法实现集体的最大利益,也无法实现个体的最大利益,理想的博弈结果只能从整体上实现博弈主体群体利益的平衡,即次于个体最优利益选择的 “次优”选择。

在研究证券市场的特点及效用时,我国学者多强调证券市场的资源配置、价值发现和投资获利功能,很少有人重视或强调证券市场的零和博弈特点,甚至有意回避或极力否认证券市场的零和博弈性。(注:有关证券市场是否为零和博弈市场的争论最早起源于 2000 年末 《财经》杂志在揭露我国基金业的某些黑幕后,著名经济学家吴敬琏教授在接受中央电视台 《经济半小时》栏目采访时认为:(1)中国股市是个大赌场;(2)全民炒股不是正常的现象;(3)中国证券市场市盈率过高。他还认为 (投机活动的盛行使得证券市场中)单纯的投机活动只不过和赌博一样,是钞票搬家、货币财富在不同主体之间再分配的一种 “零和博弈,从总体上说,它并不能使社会福利增加”。为此,厉以宁、董辅?、韩志国、萧灼基、吴晓求五位学者联名举行 “经济学家和媒体恳谈会”以反击吴敬琏教授关于资本市场的种种言论,明确反对零和博弈的观点。)[3] (P287 -332)在西方国家,对证券市场的 “零和博弈”虽也存在争论,但争议主要存在于经济学家与市场参与者对博弈特性的不同认识:市场参与者认为证券市场不是零和博弈市场,因为他们认为如果没有 “财富增值”的效应,资本市场不会得到如此发展;而主流经济学家则客观地将证券市场定性为存在 “零和博弈”交易的市场,因为市场在特定时期只存在财富在主体间的移转过程,而不存在财富增值的过程。[4] (序 P4)因此,从总体而言,证券市场上的发行与交易行为是市场主体围绕着对证券的不同估值认识所进行的零和博弈,这种零和博弈在下文所论述的发行人与投资者之间、投资者与投资者之间均可得以体现。

(二)发行人与投资者的零和博弈

证券市场用以交易的证券产品的制造者是发行人,发行人通过向投资者发行证券募集资金。在这个过程中,作为社会资源的资金是从一个闲置的场所转移到可被利用的场所,此时资源配置体现为金融资本向产业资本转移,资源从投资者手中的资本变为了发行人手中的货币或实物资产 (通过募集资金的使用过程)。在此等资源配置形态转移的过程中,就发行人而言,希望在对外发行证券越少的情况下获得越多的资金收入;对投资者而言则是在投入资金越少的情况下获得越多的证券数量,此时存在发行人与投资者之间的博弈过程。同时在这个过程中,抛开投资者提前转让证券收回投资成本(可能亏损或盈利)的情形,在一个特定周期内 (即投资回报期内),投资者的投资只表现为资产(金)的净流出,而发行人则体现为资产 (金)的净流入,投资者的投资回报必须取决于发行人利用投资进行再生产所得的利润分配。如果发行人经营亏损,意味着投资人的投资预期落空,发行人不承担赔偿损失的责任;只有发行人持续盈利才有机会通过分配利润的方式返还投资者的投资成本。

因此,在投资回报期届满之前,投资者的资本只从形式上转变为发行人的收入并最终转化为资产投入,此时社会资源仅从一方转入另一方,是从一种形式 (货币)转化为另一种形式 (资产),不存在社会资源 (财富)增加或减少的情形。此时,发行人与投资者之间的交易就存在明显的 “彼之所得为已之所失”的零和博弈过程。这种零和博弈的基础是建立在投资者希望通过发行人的经营行为获得资本增值,然后发行人可将盈利以分红的方式进行利润分配并进而重新转变为货币的预期之上。在此过程中,只有在初始的投资成本被收回并开始产生额外剩余的利润后,投资者对 “证券”的投资才产生回报,也只有于此时才可以说投资人对于证券的投资开始产生增加社会财富的结果 (即社会财富总量于此时才开始发生变化)。因此,只有当投资者在投资期限内因发行人出色的经营行为收回成本并产生额外盈利后,发行人与投资者之间交易的博弈结果才会超越零和博弈的界线而跨越至“正的博弈效应”,否则发行人与投资者之间只存在零和博弈的关系。

(三)投资者与投资者之间的零和博弈

正是基于在投资回报期内投资者与证券发行人之间 “零和博弈”的特点,使得那些因为各种原因希望退出的投资者通过公司以外的市场收回投资成本,围绕证券产品进行二手交易的市场开始形成。由于资金成本不同、利益偏好不同、风险承受不同,使得原先投资者对其持有证券的转让成为一种需要。伴随着这种需要,证券产权转让交易顺应而生。而这种市场的形成进一步促使原本依赖于从发行人获得回报的 “证券产品”从静止的、长期的产权持有状态向流动的、取决于短期获利的动态交易状态发展。在这样的产权流动过程中,产权转让的价格是通过投资者与投资者之间对 “证券产品”价值的博弈所形成的:买方与卖方的博弈围绕着双方对 “证券产品”价值的估量。但不论以何种方式衡量证券的价值,仅就资源配置与转移的指向而言,当 “证券”作为交易的标的后,资源(体现为资金)只是从一个交易方转移到另一个交易方,单个市场主体看似因为证券的交易出现利润或损失,但在排除证券本身的利润分配或公司资产增值的因素后,所有投入市场的资源配置只存在主体间的移转,市场资源总量没有发生变化,卖方 (最初的买方)的损失或利润就是买方 (最后的卖方)相对应的利润或损失。由此可见,证券的交易其实就相当于一种 “击鼓传花”式的资源传递接力,交易双方传接的是各自因资金成本、风险喜好而对于证券 “回报期”与 “回报率”的忍受。

因此,那些否定证券市场为零和博弈而坚持证券市场交易实现 “财富增值”的 “正博弈”的观点其实是误解了证券市场中财富增值的来源属性:从证券市场博弈过程而言,证券的发行与交易并不会产生财富增值的效应,证券市场的财富来源取决于通过 “证券发行人”吸纳投资而产生资产增值的超额回报,这种回报需要通过企业的实际生产活动产生,而不是通过交易主体的互相博弈产生,相互博弈的结果只是有失有得的 “零和”平衡。零和博弈市场存在的真正意义在于通过零和博弈实现对所有博弈主体整体而言的最优解,即在投资者、发行人、投资者间实现资本的有效循环:企业通过筹资获得外来资金扶持得到发展,长期投资人通过企业分红收回投资成本并获得回报,短期投资者通过市场估值的差异赚取差价,短线交易可以提升证券的流动性保障投资者 “以脚投票”的退出机制。可见,市场参与者只要在一定的规则下形成共同遵守的定式,博弈的功能就能够起到发现价值、引导资源配置的作用。在上述功能发挥效用时,证券发行人、证券购买人、证券投资人在价值目标上发生存在重合的可能性,即通过投资人的投资使得发行人得以募集社会闲置资金并通过生产的运营实现发行人资产的增值,同时通过企业资产增值实现对投资者投资回报的回馈,也实现了社会资本的增值。

二、零和博弈特征下的监管制度诉求——基于外部性效果的讨论

在零和博弈特征下,证券市场参与主体难免存在为避免已之所失或增加已之所得而在交易中不择手段获取最大化利益的动机。若没有一定的规则对市场主体行为进行约束,证券市场主体具有采取诸如内幕消息、操纵市场、虚假披露等欺诈行为牟取博弈利益最大化的激励,因此,就证券市场的秩序维护而言,监管制度的设计与完善都应针对这种零和博弈而产生的 “私利性”行为。

(一)监管需求之争:基于外部性效应之分的 “自由论”与 “监管论”

监管 (regulation)不是管制,也不是简单的管理或监督,监管是通过立法、执法活动而对市场活动主体及其行为进行约束、引导、规范的直接干预活动的总和。[5](P2)由此,证券市场的监管可被理解为国家行政机关或市场组织者为保证证券市场运行的规范、稳定,保证市场主体行为的合法性而施加于市场主体的外部性行为。(注:通俗地讲,外部性是指外部主体或行为对某一经济行为进行干预时,其对经济行为产生的效益或成本。如果外部行为产生的效益高于当事人为此发生的交易成本,则产生正的外部性效应,如果效益低于交易成本则为负的外部性效应。以外部性为例,假设当立法者通过环境法规强制要求排污方向水体排污缴纳费用时,此种施加给排污者的缴费义务就是排污方以外的第三方强加给排污方的影响力,这种外部影响力增加排污方从事商事活动的成本,但这种外部施加的缴纳排污费义务从整体而言有助于避免排污者与受污者进行一对一的排污权交易的谈判,也有助于环境受损方的权利补偿,而且还可通过这种排污制度的安排促进污染排放的减少与受损群体的经济补偿,这就体现为减少交易成本的正外部性行为。)由于外部性存在正外部性与负外部性之分,因而是否需要政府对证券市场实施强制性监管在理论上也存在两种截然不同的观点。

比如在强制信息披露方面,经济学家们主张依靠市场博弈力量即可实现对发行人全面披露的激励作用,他们认为强制性监管具有 “负的外部性”,且对新证券发行的管制无助于投资者, [6](P264)因而反对政府以强制性披露的立法与执法方式进行信息披露。比如,诺贝尔经济学奖得主美国经济学家乔治·J·斯蒂格勒在 1964 年发表了 《证券市场的公共监管》一文,他认为 SEC 的强制披露系统并无必要。他通过若干股票样本在不同阶段价格变化的分析,得到的结论是:《1933 年证券法》项下的强制披露监管要求对于向公众发售的新证券的质量没有任何重要的影响。[7](P124)随后,格雷格·A·杰瑞教授使用了资本资产定价模型 (CAMP)和跨期回报 (RATS)模型对 “有效资本市场”进行了与斯蒂格勒教授类似的研究,他的结论同样是:SEC 对新发行的证券的注册要求是失败的。[8](P627 -650)持相似观点的卡罗·J·西蒙教授在1989 年的研究中认为:《1933 年证券法》对在纽约交易所上市的证券的价格与价值偏差影响不明显;相反,在其它证券交易所上市的证券,其偏差则较明显。因此 《1933 年证券法》显著地影响了那些在此之前不向投资者披露信息的公司。[9](P295 -318)概括而言,那些反对政府外部监管的观点认为,监管活动充其量只能为市场制订一个最低的行为标准。而一旦这个体系开始运转,监管活动则更倾向于在惩罚不当行为方面发挥作用,而在鼓励市场参与并提高体系表现水平方面,监管的作用却是比较差的。 [10] (P114 -115)然而以法学家为主的观点却强烈支持政府的强制性监管。他们的理由集中于:第一,信息具有公共物品属性,只有依靠强制披露才有效率;第二,依靠私人获取信息成本巨大,不可能满足充分获取的效果;第三,自我披露效果的有限性,容易忽视市场主体行为因私利性导致的不对称披露;第四,有效市场中理性投资者优化股票池的信息分析需要强制性披露的信息。 [11] (P722 -723)因此,坚持监管的学者认为:(1)缺乏强制性披露的监管将会使发行人隐瞒或误导一些对投资决定有用的信息;(2)没有强制性披露的监管,承销成本与内幕人员的薪水及津贴将会过大;(3)没有强制性披露的监管措施,不利于在市场中建立 “公共信心”;(4)没有强制披露监管系统,无法保证在州法及私人自治组织层面确保发行人及参与人进行最佳的披露;(5)没有强制披露监管系统,无法保证民事或刑事诉讼的顺畅执行。[12](P9)

无论对待证券监管的理论争议有多大,在实践中,防范市场主体私利性而引起的恶性竞争是政府保护市场公平、有序的一个重要目标。因此从全球范围的监管实践来看,世界各国对证券市场的监管态度并不在于要不要监管,而是着手于如何进行监管,特别是面临如何进行有效监管的问题。随着2008 年因美国次贷危机而引发的全球金融动荡,市场主体的私利性及贪婪性而引发的道德风险、违约风险及欺诈风险会对市场规则产生冲击与破坏的预言已再一次得到证明。这些风险并不能依靠市场主体的自律约束或博弈制约而自动避免,市场的自私性与自利性需要借助更有效的外部力量进行约束与调整,这种外部的力量就是政府和/或自律组织的监管,因此,监管是证券市场必不可少的维护博弈秩序的外部手段。

(二)监管需求的满足:基于效果目标之上的制度选择

既然监管是必要的,那么在采取或实施监管过程中就面临着另一个选择:采取什么样的制度才是必要、合理和有效的。制度本身是一种以 “集体行动控制个体行动”的行动准则,即通过集体行为所要求的个人行为的实行、避免和克制来产生集体的 “安全”、“服从”、“自由”和 “公开”。[13](P87 -89)进一步而言,如果说市场规则决定了一个人拥有什么样的机会以及权利的话,那么制度就决定了一个人可以在什么样的规则下行使这样的机会和权利。制度是一种社会或组织的规则,这种规则帮助人们在与别人的交往中形成合理的预期,并且社会从这种预期中对人际关系进行协调。[14](P204)根据科斯定理,有效的制度安排能够节省私人交易的费用,减少交易者通过谈判达成协议的成本,[15](P1 -14)制度交易 (安排)可以被看作是提高生产效率、重新分配收入、重新配置经济机会和重新分配经济优势的最佳方式。[16](P151)

因此,在 “选择权利就是选择利益”的背景下,利益集团间的讨价还价就成为监管过程和监管制度的一种普遍特征,[17](P7 -8)由此引发我们在证券市场监管制度的选择与改革过程中必须关注到两个变量:第一个变量来自于既得利益集团的威胁。由于既得利益集团已经从现有制度中获得利益,是变革的阻力,即使这种制度变革有助于整体社会 (大众)的利益,仍会遭到极大的阻力;第二个变量来自于以为机制变革会损害自己利益的庞大的弱势群体的威胁。通常情形下,我们认为弱势群体应该是支持改革的群体,但事实上,弱势群体可能由于知识、经验及力量的弱势,在面对制度变革的选择不具备影响力的情况下,只有以抗议、影响社会稳定等方式维持原有其已认知的制度方式,阻碍制度向更为有效的方面变革。这两种变量所存在的人群看似彼此地位极其悬殊,可是他们如果在反对市场体制的问题上结成联盟,就会发挥巨大的影响力,促使政府对市场采取干预行动。而这种行动表面上打着改进市场缺陷的招牌,实际上却妨碍市场的有效运作。[18](序 PXV - XVI)

以苏联经济体制改革进程为例:虽然苏联在解体前也试图从经济制度上进行效率改革,但当苏联共产党高层试图明显地变革经济体制时,他们可能面临有强烈维持现状激励 (比如享有职位的隐性收入、权力控制)的官员们的反抗,进而遭受政治统治地位的威胁。因此,统治者既面临租金最大化,又面临诺思所强调的交易成本的约束……这样,改革如果不是从一开始就被中止或弱化,那么也可能在中途被破坏、扭曲,或者最终转向。[19](P87 -88)考虑到这些变量的影响,监管制度的选择面临三种可能的结果:第一种情形是制度明确,给予市场主体预期明确,市场规律得到尊重,法律得到执行;第二种情形是制度本身明确,市场预期也明确,但因为市场主体对制度价值的不认可而产生实际执行的负面性;第三种情形是看似存在明确的制度而实际上制度本身无法让市场主体了解制度是如何运作或操作,也没有可被明确执行或遵从的标准,从而造成制度的 “形而上学”。

就我国证券市场监管制度的目标选择而言,只有那些制度清晰、预期明确、执行到位、保障有力的监管制度体系才是我们对证券市场实现有效监管所追求的目标。但这种理想化的监管制度不仅取决于我们对证券市场零和博弈性质的充分认识,还取决于下文中足以约束监管制度有效性的现实条件与制约因素。
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为恋人投保,保险合同是否有效

泰康人寿平顶山中支 马河峰

案情简介:
王某(男)与李某(女)是一对相识多年,双方在异地的恋人,2004年9月王某将要过生日,为了给他一个惊喜,李某悄悄为王某在某保险公司投保了一份10万元高额的人寿保险,准备作为生日礼物送给王某;在王某生日当天,王某驾车向李某居住的城市共庆生日时,在途中发生车祸致王某当场死亡。李某帮忙处理完王某的后事,便持相关资料向保险公司申请王某身故保险金理赔,要求某保险公司支付约定的保险金10万元。
保险公司处理结论:
保险公司接到李某的申请后经核实确认是王某发生车祸死亡,当审核投保经过时发现此份保险单是李某在王某不知情的情况下擅自为王某投保的,被保险人的签名是李某代签的,因此保险公司以李某违反保险利益原则和代签名为由发出了拒付通知书。
案件分析:
针对本案首先要分清二个问题,其一李某是否享有保险利益;其二该保险合同是否有效。在保险利益中我国保险法规定投保人对保险标的应当具有保险利益,投保人对保险标的不具有保险利益的保险合同无效;保险利益是投保人对保险标的具有法律上承认的利益,体现了投保人和保险标的之间的利益关系,投保人因保险标的发生保险身故而遭受了损失,因此没有保险利益就没有保险。我国保险法对投保人对那些日具有保险利益做了明确规定;本案中李某对王某没有血缘、姻缘或其他利害关系,李是不享有保险利益的。在审核此保险合同是否成立中,我国法律规定的是以死亡为给付保险金条件的合同,未经被保险人王某书面同意并认可保险金额的合同无效;李某擅自为被保险人王某投保并代签名是违反保险法规定了。但是如果该案中李某的投保是经过被保险人王某的书面同意,此保险合同还是有效的,保险公司是应当给付保险金的。
相关法规:
《保险法》第十二条 投保人对保险标的应当具有保险利益。
  投保人对保险标的不具有保险利益的,保险合同无效。
  保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。
  保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。
 第五十三条 投保人对下列人员具有保险利益:
  (一)本人;
  (二)配偶、子女、父母;
  (三)前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属。
除前款规定外,被保险人同意投保人为其订立合同的,视为投保人对被保险人具有保险利益。
 第五十六条 以死亡为给付保险金条件的合同,未经被保险人书面同意并认可保险金额的,合同无效。
  依照以死亡为给付保险金条件的合同所签发的保险单,未经被保险人书面同意,不得转让或者质押。
  父母为其未成年子女投保的人身保险,不受第一款规定限制。
mahefeng@taikang.com
2005年6月24日


呼和浩特市住宅区物业管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过,现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司,监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目;
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪;
(四)保洁费.用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会力,理下列事顷,并报市房产行政主管部门备案;
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案;
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工田;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分;
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护.管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,桉售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用.项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。




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